专家提议新规定应强化硬指标 三个步骤检验新居

其中：
"10纵10横6射"明年完成
"10纵10横6射"干道整治是一大手笔。据悉，"10纵10横6射"共涉及26线、62条道路，总长度约120公里。按照计划项目表，2010年年底南京将完成"3纵7横5射"的干道整治，即北安门街—明故宫路—御道街、黄埔路—解放路、龙蟠路—龙蟠中路—龙蟠南路、察哈尔路—福建路—钟阜路、北京西路—北京东路、广州路—珠江路—后宰门街—清溪路、拉萨路—永庆巷—华侨路—长江路—汉府街、户部街—常府街—瑞金路—后标营大街、升州路—建康路、集庆路—长乐路、玄武大道、沪宁高速连接线、宁溧路、凤台南路、应天大街的整治。根据项目表，2011年南京将完成"6纵3横1射"，即长白街、进香河路—洪武北路—洪武路—中华路、云南北路—云南路—上海路—莫愁路、中山北路、大桥南路—虎踞北路、虎踞路—虎踞南路—凤台路、模范西路—模范中路—新模范马路、山西路—湖南路、建邺路—白下路—大光路、机场高速连接线的整治。已完成的"三中路"改造在"10纵"之列。
此外，南京在三年内还将整治分布在8区46个街道的1200条未达标街巷（支路）。

开建续建10条轻轨线
在3年行动计划中，南京将投资219亿元或续建或开工建设共计10条轻轨线。
包括今天在南京南站施工现场举行开工仪式的地铁三号线和一号线西延过江线。
此外，还包括今年将续建完成并全面竣工通车的一号线南延线（从安德门到药科大学）、二号线一期（从油坊桥到马群）、二号线东延（从马群到体育学院）这三条轻轨；明年开工建设的六号线部分（即机场轻轨，从南京南站到禄口机场）；2012年将开工建设的四号线（从珍珠泉到仙林东）、一号线北延线（从迈皋桥到燕子矶）、15号线（即龙潭轻轨，从体育学院到龙潭东）、16号线（即汤山轻轨，从仙林青龙到仙林上峰）。据介绍，今年还将开展机场快线、地铁四号线等后续线路的前期准备工作。

专家提议新规定应强化硬指标 三个步骤检验新居

摘要：先交钱或是先验房，都不是核心问题。关键问题是，目前商品房验收未有硬性规定。新规定应针对细节问题做出明确规定，否则将难以操作。
三个步骤验新居

第一步、索要验收合格表

《住宅工程质量分户验收管理规定》要求开发商在向购房者交房时，必须提供《住宅工程质量分户验收表》，该表必须详细记录该套住宅中房屋外观及尺寸偏差、防水、水电安装等8项内容的验收过程、曾经存在的问题以及整改情况。

住宅工程质量分户验收的主要内容包括：依据设计图纸的要求，在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，检查住宅观感质量和使用功能质量。

分户验收合格后，开发商必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字(签章)确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位工程质量验收专用章。住宅工程质量分户验收如果不合格，建设单位就不能组织整个工程竣工验收。

第二步、业主自行检查

买房人除收到相关验收表格外，自己也可以对房屋进行检查。自行检查的部分主要包括以下几大部分：

一、房屋尺寸。石峰介绍，房屋在尺寸、高度、宽度上最容易出问题，出现面积缩水的问题，因此需要特别检查。

二、检查卫生间是否漏水施工单位验收需要进行蓄水试验。购房人如果不放心，可在卫生间内蓄水，24小时后到下层住户的卫生间向上观察，如无漏水特征，即为合格。顶层住户要在下雨时重点查看屋顶是否漏水，可看边角是否有水印。

三、在验房时要留心一下厨房是否有直接采光、自然通风。厨房应设置洗涤池、炉灶、排油烟机等设施或者预留位置。

四、是否按装修标准进行交付。现在交付使用的房子基本是两个标准，一是初装修，二是精装修。购房人可在建设部相关网站查询清楚房子达到的标准要求。

五、室内各种构建交付的成品是否完好，包括室内墙面是否平整光泽；地面是否平整、清洁；窗户玻璃及四周抹胶是否均匀等。

第三步、请专业人士验收

虽然购房人可以通过相关资料和自己的相关知识进行自行验房，可是对于一些细节的检查还是需要相关的建筑专业单位来进行，因为这些检查需要比较专业的知识和仪器。

一、房屋墙面平整度、垂直度，门窗四周是否顺直平整。

二、专业管线的位置是否合理，质量是否过关。

三、房屋室内各种材料的质量是否合格。

四、室内空气质量、保温情况、照明状况等是否合格。(冯君威)

some

东郊小镇位于南京东郊麒麟镇,麒麟镇被定位为南京大都市近郊以居住区开发为特色,制造业占有一定地位的卫星小城镇.小镇临近仙林大学城,充分享受大学城的规划利好.
东郊小镇位于南京三大风景区环抱之中,西临钟山风景区,东傍汤山风景区,北接佛教圣地栖霞山,景色怡人,空气清新.东郊小镇一期,第一街区,邀请知名的台湾老圃园林公司为景观设计单位,为未来的业主创造美丽而又悠闲的生活环境.
东郊小镇南临宁杭公路,北接沪宁高速公路,与建设中的仙西新市区相连,快速交通网络完善;小镇周围有55、309、314、游5、太作、南汤等公交线路，第一街区交付初期会开通上下班时间的社区巴士，新公交线路的延伸也在洽谈中；南京地铁2号线计划2009年开通至马群，小镇业主出行时间将大大缩短；白水桥立交已建成通车，正常情况下开车到新街口也就30到35分钟。
东郊小镇第一街区与住宅同步建设满足业主日常生活的商业街，在对南京众多已入住郊区住宅的调查基础上，对交付后的使用功能科学规划，引进便利店、面包店、洗衣店、快餐店、影音店、美容美发店并且通过一系列的政策鼓励商家及早开业。
东郊小镇第一街区聘请上海资深住宅精装修专家设计每款户型的室内装修方案，采用符合环境标准的品牌材料，除特殊材料外提供2年的质量保证，2年后提供特约维修服务。
东郊小镇占地1916亩，总建筑面积超过100万平方米，初步规划总人口3.5万。按照新市政的规模和功能要求，将分期建设幼儿园、小学、公交车站和社区大型生活、商业、文化、体育等服务设施。
东郊小镇坐落于南京市区东郊的紫金山东麓，隶属于江宁区麒麟镇。地块北接沪宁高速公路，西临锦绣花园已建楼盘，南至宁杭公路，东至南京二环高速公路，整个项目与建设中的仙西新市区相连，项目距麒麟镇不足3公里，距中山门不到12公里，至新街口约15公里。项目用地紧邻以沪宁高速及二环构成的南京东郊的绿色生态网架，项目内为丘陵地形，起伏变化较大，现状多为农田，尚有部分村落及农户集居地。整个项目红线内宗地总占地为1912亩，规划总建筑面积为130万平方米，计划分5-6年开发，年开发量在20万平方米左右。项目一期第一街区南至宁杭路，东至晨光村小学，北至用地红线，西至区内道路。用地面积为75222.6平方米，南北长304-307米，东西宽约220米，合计约112.8亩。一期项目绿化率为43.5%。容积率为1.302。第一街区规划总建筑面积为10万平方米左右，其中住宅约为96000平方米，商业用房约为1400平方米，一期共计36幢房屋，除了19号楼为7层挑高高层住宅以外，其余的均为6层普通多层住宅（21号楼为5层样板房），住宅合计为963户。
小高层、1－4街区多层为精装修。别墅、第6街区多层为毛坯

东郊小镇每日37班次社区巴士直通中山门、121路、123路、147路、游5、南汤线、地铁二号线，社区直通市区公交车（即将开通）

停车位:1:0.8

开发周期:七期
物业现状:内、外装修
占地面积:1261920平方米
总建筑面积:1300000平方米
总户数:1200
物业管理附加信息:多层0.60元/平方米·月、小高层和别墅1.00元/平方米·月
开发商:百胜麒麟（南京）建设发展有限公司
物业管理公司:南京金凤凰物业管理有限公司
景观设计单位:老圃造园工程股份有限公司
建筑设计单位:上海日清建筑设计有限公司

2009-12-16 东郊小镇在售80、90平米为主的多层房源，均价每平6200元。现在还剩20左右，预计12月还会加推新盘。目前一次性付款9.85折优惠，按揭贷款9.9折。（2009年12月16日讯）
2009-12-10 在售80、90平米为主的多层房源，均价每平6200元。现在还剩20左右，预计12月还会加推新盘。目前一次性付款9.85折优惠，按揭贷款9.9折。（2009年12月10日讯）
2009-11-23 目前无房可售，11月底推出7栋多层房源共280套，面积80、90平方为主，均价5800左右。（2009年11月23日讯）
2009-11-10 东郊小镇在售户型：主力户型为79㎡两房、89㎡三房，同时有64㎡两房、77㎡、97㎡、101㎡、108㎡三房、137㎡四房等多种户型。
10月31日推出140套多层房源，户型以80、90平米三房为主，现仅剩3套140平的四房，均价5400元/平米，一次性98折，按揭99折，2011年5月交付.11月底推出7栋多层房源共280套，面积80、90平方为主，均价5800左右。（2009年11月10日讯）
2009-11-5 东郊小镇10月31日推出140套多层房源，户型以80、90平米三房为主，现还剩三、四十套，均价5400元/平米，一次性98折，按揭99折，2011年5月交付.11月底推出7栋多层房源共280套。（2009年11月05日讯）
2009-10-27 11月初推出3栋多层毛坯房源，户型以80平米两房和90平米三房为主，预计价格5800-6000元/平米（2009年10月27日讯）
2009-10-23 10月底11月初推出3栋多层毛坯房源，户型以80平米两房和90平米三房为主，预计价格5800-6000元/平米（2009年10月23日讯）
2009-9-22 10月份推出3栋多层毛坯房源，面积80、90、130平方，预计价格在5800-6000元每平方米。（2009年09月22日讯）
2009-8-5 在售153平方别墅，总价在110万左右。一两个月将推出平层公寓，面积80-100平方不等，价格未定。（2009年08月05日讯）
2009-6-18 目前住宅仅剩130-140平方跃层大户型，均价5000左右，联排别墅6000-8000。预计后期会推出新房源，具体时间未定。（2009年06月18日讯）
2009-5-20 目前住宅仅剩130-140平方跃层大户型，均价5000左右，联排别墅6000-8000。预计后期会推出新房源，具体时间未定。（2009年05月20日讯）
2009-4-15 目前在售精装挑高房源均价6300左右，多层精装房源已售完，预计后期推出新房源。（2009年04月15日讯）
2009-3-16 在售多层精装5400,小小家精装6300,围合联排别墅5500-8000,一次性付款98.5折,按揭99折。（2009年03月16日讯）
2009-2-25 四街区小小家18号楼即将公开,总价22万多起,精装修楼上楼下,2房2厅.（2009年02月25日讯）
2009-2-17 联排别墅总价78万元起，围合式三层格局，私家小院，共享约20平方公共庭院，135、154平方四房两厅三卫，部分户型赠送约50平方半地下空间。（2009年02月18日讯）
2009-1-20 多层精装5400,小小家精装6300,围合联排别墅5000-8000（2009年01月20日讯）
2008-12-25 四街区小小家7号楼公开热销中，总价22万多起，经装修，楼上楼下两房两厅。庆圣诞迎新年，即日起到售楼处现场看房，均有精美礼品赠送。（2008年12月25日讯）
2008-11-19 多层精装5400,面积80、90、116、118平方；小小家精装6300,面积48、70平方；围合联排别墅面积137、154平方，带地下车库7000-8000，无地下车库5000-6000（2008年11月19日讯）
2008-10-28 东郊小镇小小家总价22万多起,精装修,楼上楼下两房两厅（2008年10月29日讯）
2008-10-27 目前在售四街区房源，挑高小高层1、2号楼在售，面积在20-70平米之间，均价6000元/平米，剩余40余套；多层房源除3、4、10号楼外，全部推出，主力户型为80、90平米的两房，三房，精装修交付，5400-5500元/平米；联排别墅尚剩余20余套在售，面积在130-150平米之间，毛坯交付，价格7000-8000元/平米。三街区剩余20余套尾房在售，面积在103-116平米之间。（2008年10月27日讯）
2008-9-27 多层5300，小小家（小高层）总价17万起，主力户型22万多，别墅78万起（2008年09月27日讯）
2008-9-12 东郊小镇小小家即将加推四街区2号楼，总价22万多起，住精装修楼上楼下2房2厅（2008年09月12日讯）
2008-8-16 推出了137㎡的新型联排别墅，总价78万元左右。咨询电话：84191888（2008年08月16日讯）
2008-7-30 东郊小镇开盘当天热销80套，仅仅用了两个小时不到的时间。（2008年07月30日讯）
2008-7-25 东郊小镇7月26日小小家精装上市，总价22万多起，精装89平方小三房，133-172平方复式房，135平方围合联排别墅同期亮相（2008年07月25日讯）
2008-07-22 东郊小镇小小家精装22万起，同期89平米小三房及其他复式房、联排别墅同期在售（2008年07月22日讯）
2008-7-14 东郊小镇2房2厅楼上楼下总价22万起（2008年07月14日讯）
2008-6-24 挑高精装修2房2厅7月即将推出，总价22万多起，精装修1房1厅最低总价17万。精装修89平米小三房、133—172复式房，135平米围合联排别墅同期亮相。（2008年06月24日讯）
2008-6-4 6月推出挑高小户型,均价6500（2008年06月04日讯）
2008-1-18 在售面积为28-71平米的4.95米挑高精装修小户型，80-118平米精装修多层，和132-140精装修顶层复式大宅，两房房源总价22万元起，挑高小户型均价为6500-7500元/平米，多层价格为5000-6000元/平米。一次性付款享受购房总价的97.5折优惠，按揭享受购房总价的98折优惠（2008年01月18日讯）
2007-12-21 东郊小镇第四街区12月22日开盘，此次推出的新房源有28-71平米的4.95米挑高精装修小户型，80-118平米精装修多层，和132-140精装修顶层复式大宅，其中两房房源总价26万元起，挑高小户型均价为6500-7500元/平米，多层住宅价格为5000-6000元/平米。销售热线：84199166、84811988（2007年12月21日讯）
2007-12-7 28—71平米挑高精装修小户型；80—116平米精装修多层/132—140顶层精装修复式大宅即将推出。（2007年12月07日讯）
2007-9-3 东郊小镇9月中上旬推出小户型房源（2007年09月03日讯）
2007-4-6 东郊小镇＂小小家2.0＂将于四月开盘，18万起买挑高精装两房（2007年04月06日讯）

警惕你脚下的南京地铁2号线施工！

地铁对于现代城市发展绝对是利远大于弊的事，从这个角度看，本来主城区就小的南京地铁绝对该建。
技术方面也应该没有太大的问题。现在全国修地铁的城市那么多，各种地质条件都碰过了，设计和施工方面没有太大的问题。举个例子，上海的地基比南京差，但是别人不照样规划了十几条线路，也不是在热火朝天的挖吗
之所以2线出现这么多问题，我觉得有几方面原因
1。南京主城区太小，房屋密度和道路密度太大。不利于大型基坑的延展，也就不利于基坑支护的安排了
2。资金投入不够，南京地铁的造价肯定大大低于上海。带来的结果就是有技术但是成本不允许新方法的实施
3。设计不周全，考虑的安全余度不够，直接导致汉中门茶亭等事件的发生。
4。相关单位的应急措施危机公关意识明显不够。
一点愚见

http://njbbs.soufun.com/1810215422~-1~890/10337113_10337113_4.htm

装修攻略：献给初学装修的朋友们

起步的时候，不要过多追求最舒适，而是首先避免各种不舒适
——献给初次搞装修的朋友们

第一部分：几个概念

1 装修是什么？装修是把生活的各种情形"物化"到房间之中，买的一般房间的

设计业已完成，不能做大的调整了，所以剩下可以动的就是装修装点（大的装修

概念包括房间设计、装修、家具布置、富有情趣的小装点）。因为生活是自己的

，所以自己必须亲自介入到装修过程中，不仅在装修设计施工期间，还包括住进

去之后的长期的不断改进。
2 基本的must和更好的better：因为需求无限，而预算有限，我们就必须把基本

的需要和更好的需要区分开。must是"缺了它，生活就会很不方便，不能容忍"

的部分，除此之外都是better部分，它是不断增长和变化的。在技术方面，must

是那些现在不做，以后会花大量的钱的部分，这由设计师确定（我下面提到的常

识基本上涉及到了），比如在墙表面之下的水电管线，better则是报警系统等昂

贵难以接受的东西。这种理念来自于"毕竟人们对于不舒适更加敏感，而舒适是

无止境的"。
3 预算要努力去明确，否则难以控制结算。根据前述的变化着的需求，需要一个

预算幅度来控制，其中最高值是不可突破的，最低值则是技术上must要全部实现

的东西，这由设计师来确定。
4 要亲自了解市场。因为你就是项目经理。而且当前市场上新产品层出不穷，很

多产品包含了一整套的解决方案，比如整体浴室、整体厨房，都是设计施工一体

化的，采用了这些产品将会使装修的整体效益大幅度提高。
5 不要为1％的情况做过多考虑，难以实现就要尽早舍弃（比如为短期客人的居

住考虑过多）。主要是考虑99％的生活及其需要配备的设施，重点又在于其中大

约1/3但对生活质量至关重要的部分（比如主人自用的卫浴、餐厨）。

第二部分：按照专业划分的装修常识
1 房间：房间的功能直接决定了装修内容，所以要首先定义好，除了自己的生活

经验外，设计师和生活方面的高手可以提供很多建议。我这里只写容易疏漏的几

点。
1.1 储藏空间：包括储藏室、柜子、衣柜、橱柜、壁柜、吊柜，以及很多细部可

以具备收纳功能的设计，还可以使用塑料收纳箱，但要留出放收纳箱的空间（带

隔板的储藏室）。做比你能够想象到的储藏面积的一倍。储藏空间考虑几种类型

的物品分开存放：大尺寸物品及大箱包、衣物寝具、书籍尺度、零杂小物品、厨

房用具、入口处的衣帽鞋。
1.2 小房间：目前的房型普遍缺乏小房间（书房、电脑房、衣帽间、储藏室、手

工制作房、小客房、视听室、阁楼、楼梯下空间、阳台、露台），如果面积足够

，可以考虑用隔断划分出更多的小房间。
1.3 房间面积：功能定位比较准确的房间，面积容易确定，但人们经常模糊这一

点，这导致卧室和客厅浪费巨大。总的来说有这种趋势"三大一小"，客厅厨卫

大，卧室小，这是相当于80年代的房子而言。
1.4 自由空间：预留出来一定的自由空间用于长期的不断改进，只作must装修。

特别是可能会用于小房间，及健身游戏等活动所需要的空地。

2 土建：包括墙体、天花板、地面、壁柜，都属于must
2.1 墙体和天花板：涂料一定要求环保耐久的、白色的。彩色必须在设计师的想

象中才能得到很好的控制，彩色涂料可以作为better。
2.2 吊顶：建议一般住宅都不特别做吊顶，只做局部的装点（线脚、灯具）。
2.3 地面：有水的地方一定用防滑地砖。其他部位一般做环保的复合木地板，要

买高端的产品，施工时*四边都要留2厘米空隙；如果采用实木地板，一定要留一

些通气孔，朝门的一边一定要有。因为龙骨估计一般都不会给你刷防腐的。石材

只在局部使用，防滑和辐射是其主要问题，人造石材可以替代。千万不要采用会

导致细纤维污染的低端地毯，只可局部采用。
2.4 壁柜：在可能的地方尽量多的沿墙做壁柜，会节省一大笔家具钱和少占用其

他的面积。
2.5 线脚盖缝：在所有两种材料相遇的地方都会出现裂缝，所以要用1厘米左右

的木材、石膏或金属材料盖缝，除非使用高分子材料的"胶布"施工（那样太专

业了，不适合本攻略的定位）。在天花板和墙体的线脚、墙体和地面之间的踢脚

板也是这个道理。

3 水电设备：本专业的新产品和解决方案很多，better可能会使预算在这里出入

较大，决定前请参考专家意见。
3.1 所有可能用水的地方预留软管，尤其是阳台、露台和洗衣机位置。整体浴室

可能会放在卧室一角，软管能解决供水和排水的问题。
3.2 可能会采用地板取暖（适合于在包括长江沿线的北方地区），热水的设备和

软管要特殊考虑。
3.3 强电的三向二向成套插座在厨房至少要10～15组，大的卫生间要5～7组，客

厅等大房间、电脑房间等设备集中房间每面墙都要3～4组。在自己目前想象到的

设备数量之外多预留一倍的空闲插座。灯要所有房间尽量多布置，哪怕只预留灯

座在墙里，外面装点掩盖一下即可。
3.4 电话线考虑无绳电话可以少一些，但大套房间需要独立分机时，要预留线路

。厨房、卫生间和浴室一定要预留接口。网络和有线电视成对布置，客厅、卧室

、工作间、大的厨房都预留接口，电脑房间每面墙都预留，最好敷设局域网的线

路，届时只需购置交换机在配线箱里接线即可。
3.5 安全：除了小区能够提供的110联动防盗报警之外，还需考虑电和燃气泄露

的报警装置。不用的插座要全部有盖子。电线要使用质量足够好的。朝外的栏杆

高度和栏杆缝隙间距（小孩）要足够安全。有水的位置一定要防滑，或者至少放

塑料防滑垫。
3.6 浴室：燃气热水器是*水压启动和调节的，所以水压不稳的地方建议采用电

和太阳能热水器（这两个结合起来采用最好），太阳能的管道要放在土建里面考

虑。厨房用热水洗手的燃气热水器在一开始就要考虑，因为有热水管道的敷设问

题。有条件的推荐买可以大一点的高盆整体浴室，因为将来还有小孩子一起用，

到那时就没法换了，况且高盆可以泡澡，真爽阿。小的淋浴房的要考虑一个折叠

小座可以坐着洗澡。不在卧室跟前的浴室要考虑：怎么放衣服？
3.7 厨房：油烟机要最好的、功率最大的。整体厨房可以解决大部分传统问题。
3.8 节能：电热水器配置一个定时开关即可。朝外的窗户全部采用塑钢加双层玻

璃（我以前计算的是空调节能20％）。进户门除防盗门之外，还要一扇普通的木

门用来保温和隔声。有定时功能的空调。浴室安装可加热的浴霸兼做灯具（长江

沿线及其以北冬冷夏热地区的加热功能必须要，华南地区和室内暖气充足的北方

可以不要）。

4 其他：
4.1 如果可能的话，自己建造的隔墙都用木材，这容易提供你改造生活better的

可能性。
4.2 不推荐家庭中央空调，和办公室里一样的噪声难以根治，毕竟不如单体的是

工业包装的。
4.3 DVD等高级视听设备，有一些位置上的讲究，可以在产品介绍里找到，环绕

音响要考虑穿过房间的布线。专门的视听室建议用独立的小房间，至少2.4m×

2.4m，墙上用挂毯布艺吸声，或者本间兼做书房就满墙做壁柜，总之不能是光秃

秃的墙面会导致声响效果很差。
4.4 只有晚上才用到的房间就不用太考虑采光和日照了。
4.5 纱窗能够防灰尘和蚊蝇，在所有的朝外的门窗上安装纱窗。
4.6 小五金、配件一定要质量好，可能会贵一些，但大大降低维修时间和费用。
4.7 底层和顶层问题：南方没有做架空防潮层的底层和没有做足够好的保温层的

顶层不要住；带阁楼的斜屋顶虽然可能做了保温层，但是还是不要相信，辐射热

呀！倒可以让客人短期的住在上面。顶层带阁楼千万不要以为这就是美国之家了

，那里的房子都是先有了业主后造的房子，我在这方面的研究还是过得去的。
4.8 晾晒衣物的地方：如果只有一个不大的阳台，肯定是在这里晒衣服，就不要

考虑观景的问题了，为什么不多设计一些阳台和露台呢？不过有了很多阳台却又

不知道怎么用它也是一个问题。

外立面---涂料VS面砖

楼房外墙砖已经脱落得惨不忍睹。

近日，在北京市东二环边的一个高档住宅小区看到，原本"高档、体面"的外墙砖已经脱落得惨不忍睹，让人丝毫感受不到它原来的风采。一位居住在此的业主表示，这座楼入住还不到10年，是当年有名的高档住宅项目，外墙砖从两三年前开始一块一块地往下掉，大人小孩从下面走都提心吊胆的，本来业主想找物业修补一下，但因为没有合适的砖，贴起来也麻烦，大家想了许多方法都不太满意，就不了了之了，直到现在。

北京高档楼盘盛行"贴砖"

无独有偶，目前，在二、三环周边，有不少八九十年代建的贴砖楼都零零散散地有些脱落。在外省市，还出现过"面砖脱落砸伤贴行人"的事件，面砖在给居民带来不安全隐患的同时，还不方便维修，但为什么长期以来，外墙贴砖在北京楼市如此盛行呢？据了解，目前北京楼市的高档项目中，50%以上的外墙材料采用贴砖或部分贴砖方式。

五合国际建筑设计公司副总严涛在分析这种现象时说，前些年，因为国内涂料质感差，国外涂料贵，而面砖价格适中，又不显脏，质感好，看起来气派、高档，所以自上世纪80年代以来，高档楼盘外墙贴砖就很盛行，另外因为工艺、造价等原因，在大家的传统观念里，一直以为"面砖比涂料高档，石材比面砖高档"。对于外墙贴砖难修难补，有不安全隐患等问题，那都是10年后的事情了，许多开发商和购房人在建房和买房时都考虑不到。

至于外墙砖容易脱落的原因，严涛说，造成外墙脱落的主要原因是出于节能的考虑，我们在施工时都是外墙外保温，外保温材料主要是泡沫，贴面砖时在泡沫上用水泥混一种黏合剂，再贴上面砖，时间长了，水泥与黏合剂失效，泡沫挂不住面砖，就造成了面砖脱落。严涛说，一般外墙面砖10后开始零零散散地脱落很正常，像东二环那个高档楼盘面砖脱落得非常厉害的现象并不多见，造成这种大面积面砖脱落的原因有可能是黏合剂或施工工艺有问题。

"面砖等于高档"是误导

严涛说，从现在的市面上来看，面砖的价格主要在每平方米20多元至100多元，涂料的价格主要在每平方米十几元至100多元，如果用一般的面砖还不如用高档的涂料质感好，"面砖等于高档"这种观念是一种误导。

严涛还说，在国外，公建用面砖与石材的比例比较高，而住宅80%以上都是用外墙涂料。

太阳星城是北京房地产市场较早使用进口外墙涂料的项目，太阳星城开发商太阳宫房地产开发公司总经理韩国建说，太阳星城因为是大盘，一直定位于高档住宅。因此，当初在考虑外墙涂料时，也考虑过用面砖，但后来在外国专家的强烈建议下，公司多次到国外考查发现，国外许多上百年的建筑，外观还非常漂亮，脏了、旧了再重刷一下就可以了，好的外墙涂料自洁能力强，而且容易维护，最终决定太阳星城的外墙用涂料。

但涂料也不是用什么涂料都行，韩国建说，当初在做实验时发现，一些国内的便宜的外墙涂料，附着力和质感不好，一经风雨还"走色"，外墙就花了，最后只好选择进口的外墙涂料，太阳星城一期用的是英国的ICI，二期用的是加拿大的MITON(密顿)，价格也较贵。业主刚入住的时候，也有一些业主对外墙涂料有意见，但经过一年多，事实证明，好的外墙涂料着色正，越经风雨越自然，今后还容易维护，业主也慢慢接受了。

面砖不再一统楼市

韩国建说，随着市场的发展，现在北京房地产市场上国内国外的涂料品种非常丰富，创新也快，比如用名车常用的金属漆，虽然价格比较贵，但时尚，质感好。

开发商普遍认为，建筑外墙用面砖还是用涂料，主要取决于建筑的风格与功能，相对来讲，住宅产品用涂料可能更合适一些。虽然不能绝对地说，住宅用涂料比用面砖好，但"面砖等于高档"也已成过去。

据了解，出于安全的考虑，一些外省市已经限制面砖的使用，如上海市建设委员会在2000年1月28日颁布的《关于在本市建设工程中推广应用建筑外墙涂料的通知》规定，自2000年1月1日起编制的设计施工图和2000年4月1日起开工的建设工程，应当推广应用建筑外墙涂料，限制设计、使用外墙面砖和禁止设计、使用马赛克等外墙瓷质贴面材料。

江苏省建设厅在《关于在工程建设中淘汰和限制使用部分落后技术与产品的通知》[苏建科(2000)351号]中规定，建筑外墙饰面禁止使用马赛克，住宅建筑外墙限制使用陶瓷面砖，推广使用质量合格的建筑外墙涂料。目前，北京虽然还没有相关规定，但随着人们观念的改变，新建的高档住宅，外墙也越来越多地使用涂料。

居住建筑施工图设计

居住建筑施工图设计（建筑节能）审查要点（暂行）

针对我省住宅建筑，当采用规定性指标设计时，要重点审查建筑物体形系数是否超过标准限值；屋面、各朝向墙体的传热阻值是否达到标准要求；冷桥处理是否得当，传热阻值是否达到标准要求；各朝向窗墙面积比是否超出标准限值，与其对应的传热阻值是否达到标准要求。东、西、南向窗是否设置遮阳设施，措施是否合理；采暖空调设备设置是否合理，其审查要点如下：
1．建筑物的体形系数是否在标准允许范围内。
2．东、南、西向窗是否设置了外遮阳设施，东、西向窗是否设置了活动遮阳设置，遮阳设施是否合理，遮阳效果能否达到标准要求。
3．屋面、墙体的保温隔热构造做法是否合理，屋面及各朝向墙体的传热阻值是否达到标准要求。
4．冷桥的保温隔热构造做法是否合理，传热阻是否达到标准要求，有没有将圈梁、构造柱以外的应作为主墙体考虑的构件也作为冷桥考虑的情况。
5．各朝向门窗的选型是否兼顾了窗墙面积比、体形系数的大小对门窗性能要求的变化，其传热阻值是否满足标准要求。
6．其它构件如分户门、楼梯间隔墙、底层车库顶板等的保温隔热措施是否合理有效。
当采用性能性指标设计时，应重点审查：在规定条件下所设计建筑的全年采暖和空气调节能耗是否低于设计标准规定的全年采暖和空气调节能耗。
采暖空调的设计重点审查其是否遵循高效率、低能耗、无污染的原则，有无直接用电能采暖的情况。
居住建筑施工图设计（建筑节能）审查可参照《居住建筑施工图设计（建筑节能）报审表》格式进行。

其中第四条我们可以找kfs要具体数据，虚假数据可不行

验房

76、入住时应从哪些方面验收房子？
购房者先要尽快进行入住房屋的合同对照、现场勘察等检查工作，具体应从以下几方面展开：
　　一、入住房屋是否为所购买的房屋的全部或部分，如果与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映，重新核对，做出说明。
　　二、在房屋质量检查方面，看发展商有无建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书，其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调；其次，观察房屋外墙、地面有无异样。如发现问题，要及时向开发商（卖方）反映，待维修后方能入住。
　　三、装修、设备方面要仔细清点。按购房合同及有关协议的约定，物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单，购房者可按清单内容进行清点，检查其是否齐备、完好程度及使用状况，如有不符或缺损，必须要求尽快维修、配齐。
　　四、查看一下公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。
　　五、对房屋结构、面积进行核查。新房验收的最终结果，是与发展商签订一份《交屋看房记录表》（或称《物业交付核验单》）。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上"暂不清楚"、"无法认定"等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。
　　《交屋看房记录表》最好自己也要留一份，同时对房屋拍照记录。有的购房者总是以口头来往，这样就会很被动；有人习惯以电话联系，这对于购房时与发展商就有关事宜接治、特别是一些关键环节也是不可取的。
　　有关专家介绍了几点检查房屋质量的具体方法：
　　看有无裂缝。先看地面和顶棚上是否有裂缝，如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那就说明房屋沉降严重，有结构性隐患，绝不能买。
　　看内墙面上和顶部是否有麻点。这种麻点专业称"石灰爆点"，是石灰没有经过足够时间的熟化所致，对室内装潢将带不利影响。
　　看卫生器具，包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。放一点水，仔细观察，一试便知。
　　在卫生间和阳台两处浇点水，注意看卫生间和阳台上的水能否顺利向出水口流出，看底下的邻居家是否漏水，看自己家卫生间、厨房的管道接缝口是否渗漏。如果是，那么其房屋质量就值得推敲。另外，注意试试门、窗是否安得合适，开关是否自如。
　　选择顶层的购房者还应观察一下屋顶是否渗漏，这方面存在的问题目前比较普遍，应格外注意。重点观察墙角是否有发黄的痕迹，还应注意观察卫生间管道与顶部的接缝处是否渗漏。

77、怎样鉴别商品房质量？
鉴别商品房质量最好采用六看：
　　一是雨天看。经雨水淋后的房屋、哪里漏雨、渗水，一览无余。
　　二是看墙角。墙面的平整光滑与否是显而易见的，要看最容易出问题的墙角是否平整、有无龟裂、渗水。
　　三是看做工。装潢的质量主要表现在每个接点、窗沿、墙角、天花板等等，要看做工是否精细，这些皆是购房时讨价还价的筹码。
　　四是看窗外。要把窗户打开，看窗外通风、采风、排气是否有障碍物。
　　五是看楼梯。如系高层建筑，在看电梯的同时，要注意看楼梯（安全梯）是否畅通无阻。要知道如发生大火，楼梯是唯一的逃生之路。
　　六是看厨卫。厨房、卫生间是家庭居室的内部器官，水、电、气系统都在这里，是最容易出问题的地方，要格外重视。
　　除以上"六看"外，鉴别商品房质量优劣，还要看其设计水平的高低。一个优秀的设计，不但要符合国家规定的建筑设计规范要求，还要看其是否做到充分合理地利用平面空间，使用率是否达到了75%以上，内部布局是否考虑到了今后家庭人口的变化，有没有更多的壁柜、吊柜，房间内电源插座是否充足等等。
　　总之，购房前，应该仔细研究发展商提供的设计图低。如果是现房，就要去房间内认真观察，千万不要只看样板房。结构工程质量是商品房质量中最关键也是最不易了解的部分。购房前务必要求发展商出具《建筑工程质量合格书》，如有必要，还可以检查一下发证书的质量监督机构是否具备资格。与此同时，还要与发展商明确依据建设部发布的《建筑工程质量管理办法》中规定的保修期限和保修范围，以防患于未然。

78、购买的商品房面积不足怎么办？
购买商品房，面积是否符合合同的规定，是人们非常关心的问题。如袁某从某家房地产开发公司购置了一套商品房，面积为93.21平方米，并按此面积支付了购房款。在办完一切手续，买卖成交后，袁某发现该房面积不足93.21平方米，遂向该房地产开发公司提出补足面积或退款的要求，但均遭该公司拒绝。后经有关方面测定，该商品房的实际面积为89.14平方米，房地产开发公司在出售时多算了4.07平方米的面积（其中建筑面积多算2.05平方米，公摊面积通过巧立名目多算2.02平方米）。于是，袁某向市消协投诉：要求开发商补足面积或退款。
　　根据《消费者权益保护法》第四十条第六款规定："经营者提供商品或者服务有诸多不合理情形的（其中包括销售的商品数量不足的），除本法另有规定外，应当依照《中华人民共和国产品质量法》和其他有关法律、法规的规定，承担民事责任。"
　　这一条款是关于经营者为损害消费者权益的行为承担民事责任的规定。所谓"销售的商品数量不足"，是指商品的实际数量低于消费者与经营者约定的数量，也就是人们通常所称的缺斤短两、短尺少寸。根据该条款的精神，经营者售出的商品数量不足的应给予消费者赔偿或者补足。
　　据此，袁某以所购买的商品房面积与实际付款的面积不符，向房地产开发公司提出补足面积或者退款的要求是合理的。作为房地产开发公司应承担这个民事责任。如果房地产开发公司不承担这个民事责任，袁某可以向当地人民法院起诉，请求法院调解或判决。作为一个购房者，如你也遇到类似情况，不妨学学袁某的作法。

79、房屋面积多算了怎么办？
一幢住宅中的某一套房屋，购房者比较容易丈量和计算的是房屋的使用面积，而较难丈量和计算其建筑面积。因为作为分割出售的商品房，除了自己一套房屋范围以内的房屋建筑面积以外，还包括分摊的公共部位和功能上为整幢房屋服务公共用房和管理用房的建筑面积。
　　每一套房屋，无论是处在哪一层，都有共用墙和非共用墙。非共用墙就要全部计入建筑面积，与邻户共用的墙以及外墙、与公用空间之间的分隔墙就应分摊计算建筑面积。
　　以上计算的是一套房屋的套内建筑面积。然后计算公用建筑面积。这一面积由两部分组成：一是前面所说的各套房屋与公用建筑之间的分隔墙及外墙的一半；二是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅或过道等功能上为整幢房屋服务的公共用房和管理用房建筑面积。
　　整幢房屋的建筑面积扣除该幢房屋内各套房屋的套内建筑面积，再扣除销售或出租的作为独立使用的空间，如地下室、车库及人防工程等建筑面积，就是这一幢房屋的公用建筑面积。
　　据此计算出公用面积分摊系数，即用整幢房屋的公用建筑面积除以该幢房屋各套房屋套内面积之和。
　　以这一分摊系数乘以套内建筑面积求得该套房屋应分摊的公用建筑面积，再加上原来求得的套内建筑面积，就是该套房屋的面积。
　　这一计算方法较为复杂，实际上，国家工商行政管理局和建设部监制的《商品房购销合同》中第二条已标明了购房者的实得建筑面积和分摊公共部位和公用房屋的建筑面积，房地产权属登记机关在对商品房进行备案登记时，也使用这一方法来计算建筑面积。因此，在已经使用统一的《商品房购销合同》后，面积计算的错误比较少见。
　　上述计算方法是从1995年12月1日开始使用的。对于在此之前已签订的商品房销售合同，除了合同对销售面积的约定有明显的违法或计算错误外，仍应维护合同所约定的面积。如果买卖双方有一方（有时卖方也会因原面积计算偏小而提出向购房者追加售房款的要求）提出按上述方法计算商品房销售面积，或是房地产权属登记机关按上述方法计算商品销售面积，而不是按合同约定的面积，买卖双方可以对合同中的销售面积进行调整，但对合同中所约定的销售价款则不能变更。
　　房地产开发公司确实多计算了商品房的面积，如果在允许的误差范围之内（这一误差在双方订立商品房销售合同约定），则不是违约行为；如果误差超出了约定的范围，就可以要求纠正，如房地产开发公司不愿意纠正，则可以向有关部门（如消费者协会）投诉，也可以依照合同规定，申请仲裁或提出诉讼。

80、如何计算商品房的销售面积？
1998年底，国家质量技术监督局颁发了《商品房销售面积测量与计算》的技术规范，这一规范适用于商品房活动中各类房屋销售面积的测量与计算。
　　规范表述，商品房整套出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，其销售面积为整幢商品房的建筑面积中扣除）。商品房按"套"或"单元"出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（简称为套内面积）与应分摊的共有建筑面积之和。
　　套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。
　　套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。
　　商品房各套（单元）使用空间周围的维护和承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔、套（单元）与公用建筑之间的分隔以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
　　阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。
　　房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。并有建筑面积分摊系数为整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值。
　　应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。
　　商品房在测量前应参照购房协议实地调查，对分户权界线及房屋公用部位进行确认。房屋面积测量平面草图应实地绘制，楼房要分层绘制，尽量按几何图形分块，并编写序号。

81、如何计算商品房的建筑面积？
商品房的建筑面积系指层高在2.2米以上（含2.2米）的房屋外墙（或柱外围）水平投影面积。层高取自地面至楼面、楼面至楼面、楼面至屋面（不包括隔热层）的垂直高度。
　　计算商品房全部建筑面积的范围包括：
　　1、永久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上外围水平投影面积计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
　　2、自然层内的附层、技术层，按其层高在2.2米以上的部位的上口外围水平投影面积计算。
　　3、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，不论其高度，均按一层计算。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的，按其水平投影面积计算。
　　4、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋面积计算。
　　5、突出房屋屋面，有围护结构且层高在2.2米以上的方形或坡形楼梯间、水箱间、电梯机房，按其维护结构外围水平投影面积计算。
　　6、封闭阳台、挑廊，按其外围水平投影面积计算。
　　7、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积总和计算。
　　8、建筑物墙外有顶盖和走廊、檐廊，按其柱外围水平投影面积计算。
　　9、房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
　　10、净高在2.05米以上的地下室或半地下室，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。
　　11、有柱雨篷或有维护结构的门廊、门斗，按其柱或维护结构外围水平面积计算。
　　12、玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
　　13、属于永久性建筑有柱车棚、货棚等按外围水平投影面积计算。
　　14、位于自然层以上的假层房屋或斜面结构房屋，按其设计超过2.2米以上部位水平投影计算。（应具备通风、采光条件）
　　计算商品房一半建筑面积的范围包括：
　　1、与房屋相连有上盖、未封闭的架空通道和无柱走廊、檐廊按其围护结构水平投影面积一半计算。
　　2、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算。
　　3、未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计算。
　　4、无上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积总和的一半计算。

82、商品房应分摊的公共面积包括哪些？
商品房应分摊的共有建筑面积包括：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、地下室、值班警卫室，以及为整幢房屋服务的共有房屋和管理房屋。2、套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
　　不应分摊的共有建筑面积包括：1、从属于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定车位或专用车库。3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。
　　共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按相关面积比例进行计算分摊。
　　共有建筑面积的分摊方法是：1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。
　　共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文本为准。

83、哪些项目不计入商品房的建筑面积范围？
不计算在商品房建筑面积中的项目包括：1、层高在2.2米以下的房屋，净高在2.05米以下的地下室和半地下室。2、突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。3、房屋之间无上盖的架空通道。4、无柱雨篷。5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间空置箱、罐的平台。6、骑楼、过街楼的用做街巷通行的部分，以及房屋底层用做街巷通行的部分。7、房屋的天面、挑台、天面上花园、游池。8、消防、检修等用途的室外爬梯。9、构筑物，如独立烟囱、烟道、水塔、储油（水）池。

84、怎样计算房屋的使用率？
　　房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，其大小是衡量物业质量的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说有实际意义的是使用面积。二者在数值上差距越大，S其使用率越低，对客户来说效用也越低。
　　在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，虽然在数值上显得较高，但不能反映房产实际的使用面积情况。比较真实的计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为"地毯面积"。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。
　　从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅也有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局，其使用率还可进一步提高。

85、什么是房屋的公共地方？
　　对公共地方的规定是房屋使用、管理、维修公约中不可缺少的一个环节，购房人在签公约时，一定要注意公约对公共地方的规定。如某大厦公约规定"公共地方包括各入口大堂及通道、各层升降机大堂、扶手梯、楼梯间、人行道、行车道、梯台、绿化区、休憩地方、各监控室、电表房、锅炉房、电闸控制房、泵房、洒水系统泵房、消防及保安设备控制房、消防泵房、水箱、升降机房、发电机房、空调机房及为该大厦的业主、访客而设并供其共用的其他地方或范围……发展商可以将其在该大厦中所有的任何部分指定或重新指定为公共地方，不必经其他业主或其他拥有该大厦权益的人士同意，但发展商在享有此项权利时不得妨碍其他业主使用其所有的单元"。再如某花园别墅公约规定，"公共设施和共用设备指为该物业的公共利益或公共服务而在该物业所属地块范围内装设的供所有业主享用的各种器械、设备、装置……包括游泳池、健身房等"、"在物业的公共部位或共用设备等地方，开发企业保留建造及竖立招牌、海报、广告牌的权利"。上述公约对公共地方的有关规定不同程度地存在一些问题。
　　一般购房者尤其是购房自用的消费者也许对公共地方以及上述规定不太在意，认为有关公共地方的规定与自己的切身利益没太大关系，其实在今后的生活中，它与购房是有着千丝万缕的联系的。假如有一天，在您居住的楼前建起一排违章建筑，您在失去茶余饭后休憩、活动的地方的同时，还要负担这片绿地的养护管理费用，您是否能泰然处之？又比如您有一天发现您家的楼顶或外墙上竖起一块块广告牌，您以为与您没有关系，并未多加留意，但是您知道吗？楼顶和外墙也属于公共地方，它的使用权归全休产权人所有，产权人相应地也拥有这部分广告的收益，低沉还能无动于衷吗？再比如，某家物业管理公司通知您，从本月起，您应承担的物业管理费增加了，原因是原本不属于公共地方的餐厅（甚至有可能是其他尚未卖出的单元）被暂时划定为公共地方，需要由您承担相应的费用，而您不曾使用到该地方时，您愿意承担这部分管理费吗？
　　究竟什么是公共地方，有关政策法规中有明确的解释。公共地方包括两部分，一部分是根据建设部所规定的商品房销售面积部分，包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室、其他功能上为整栋建筑服务的公共房和管理用房以及套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙和外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半；另一部分是根据国家物价局、建设部、财政部《商品住宅价格管理暂行办法》中规定的分摊到商品房房价中的基础配套设施部分，如公共绿地、道路等。
　　业主对公共地方享有权利的原因在于，房价构成中包含住宅建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费和住宅小区非物业性配套公共建筑建设费如道路、公共绿地等。正因为享有权利，所以才要交纳相关物业管理费。
　　业主对物业的所有权，包括占有、使用、收益和处分四种权利。对于自有物业，由于产权的完全而相当明确；对于共有部分，由于共为全体产权人所有，需由全体业主同意后才有效。
　　在房屋出售前，由于所有财产归开发单位，所以开发单位可在政策允许的范围内任意决定，但随着房屋的售出，开发单位对公共地方的权利也就相应减少，并逐渐失去对这部分公共地方的垄断地位。因此，除功能上由全体业主共同使用外，对公共地方进行的任何改动，都需要通过全体业主的同意并经政府批准，或通过业主委员会的决议达成，因为业主委员会是由物业区域内的业主和使用人选举的代表组成的组织，该组织将维护全体产权人和使用人的合法权益，享有监督物业管理企业的管理服务活动、选聘或解聘物业管理企业等权利。
　　如果出现对公共地方的侵权行为，除可通过物业管理委员会干涉外，还可通过双方协商，向政府有关部门投诉，申请仲裁，或向法院提起诉讼。

86、商品房出现质量问题怎么办？
　　商品房也是一种商品。《消费者权益保护法》对消费者的权利和经营者的义务作了明确规定。《消费者权益保护法》第七条规定："消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。消费者有权要求经营者提供的商品和服务，符合保障人身、财产安全的要求。"第十一条规定："消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。"第十八条规定："经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。"第二十二条和第二十三条规定："经营者应当保证在正常使用商品或者接受服务的情况下其提供的商品或者服务应当具有的质量、性能、用途和有效期限。经营者提供商品或者服务，按照国家规定或者与消费者的约定，承担包修、包换、包退或者其他责任的，应当按照国家规定或者约定履行，不得故意拖延或者无理拒绝。"第三十五条规定："消费者在购买、使用商品时，其合法权益受到损害的，可以向销售者要求赔偿。消费者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、财产损害的，可以向销售者要求赔偿，也可以向生产者要求赔偿。"
　　建设部发布的《建设工程质量管理办法》对建设工程的质量问题作了具体细致的规定。该办法规定：建设工程自办理交工验收手续后，在保修期内，因勘察设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷，应当由施工单位负责维修。并规定：民用与公共建筑，一般工业建筑、构筑物的土建工程的保修期1年，其中屋面防水工程为3年；建筑物的电气管线、上下水管安装工程保修期为3个月，建筑物的供热及供冷的保修期为一个采暖期及供冷期，室外的上下水管线和小区道路等市政公用工程保修期为1年。施工单位在接到保修通知书之日起，必须在两周内到达现场与建设单位共同明确责任方，商议返修内容。《办法》还规定，因建设工程质量缺陷造成人身及财产损害的，侵害人应按有关规定，给予受害人赔偿。因建设工程质量责任发生民事纠纷，当事人可以通过协商或调解解决。当事人不愿通过协商、调解解决或协商、调解不成的，可以向仲裁机构申请仲裁向人民法院起诉。需要注意的是：根据《办法》第四十五条规定，因建设工程质量存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼时效期限为1年，自当事人知道或者应当知道其权益受到损害时开始计算。
　　因此，在商品房出现质量问题时，如在规定的期限内，既可找房地产公司，也可以找施工单位，如果房地产公司或施工单位都不予理睬或相互推诿，则可向当地消费者协会投诉，如投诉还不能解决问题，还可以向人民法院起诉。

87、购房者怎样维护自己的权益？
购房者在买房时要注意查看房屋的销售许可证，并签好买卖合同，买房以后业主维护自己的权益依靠的是业主委员会和签好房屋作用、管理、维修公约。目前情况下，买房人在签下买房合同的同时，售房人会同时出示事先拟好的房屋使用、管理、维修公约。由于公约是发展商或物业管理公司依发展商的意图拟定的，不同程度地带有某种倾向性。随着业主逐渐入住，业主可以在有关政府部门的指导下联系物业公司和发展商召开业主大会，成立业主委员会，重新修改房屋使用、管理、维修公约，并报政府主管机关核准备案。

88、在房改中住房补贴怎样补？
　　一、住房补贴可能只在大中城市增发。
　　住房补贴是由于现行职工工资收入与住房价格之间的差距过大而增发的。现在一般小城市（镇）房价收入比（一套中等水平住房的售价与家庭平均年收入比）在合理的范围内，普通工薪阶层（中等收入家庭）在建立住房公积金后，均能以其工资收入加上住房金融支持，买得起经济适用商品住房。因此，在一般小城市（镇）可以考虑不必发住房补贴。
　　二、关于住房补贴的比重。
　　发放住房补贴后购房，职工个人承担住房支出的款额不能代于房改成本价买房。以职工20年分期付款购买一套普通住房的月支付房价不低于家庭工资收入的15%作为依据。住房补贴发放比例，主要根据房价收入比，即以当地的住房价格和职工的收入水平来控制。如大城市住房价格高，补贴就可能占房价的50%至70%；中等城市房价低一些，补贴可能占30%到50%，小城市和镇就不必发住房补贴了。
　　三、关于住房补贴发放的方式。
　　住房补贴可以采取按月计发。按月发补贴对增加住房的有效需求影响度大，可以在住房公积金和商业银行的住房贷款配合下，使更多的职工在较早期就实现住房消费，然后用补贴和收入逐步归还贷款，因此，按月发住房补贴应该是主要的补贴方式，对需要补贴的职工比较少，补贴比较小，原住房建设资金来源不甚稳定的城市和单位，可一次性对买房职工发放住房补贴。
　　四、关于财政资金转换问题。
　　停止住房福利性的实物分配，实行新房新制度，可先在机关、事业单位实施，一方面，可起到推行新制度的示范带头作用；另一方面，可以通过住房资金转换，调整财政支出结构，推动经济发展，因此，财政资金转换问题必须在新的改革推行前得以落实，各级财政原用于住房建设的资金，可按一定的基数核定，转换成行政机关和部分事业单位职工的住房补贴。
　　五、关于房改政策的衔接性。
　　增发住房补贴后，居民购买经济实用住房，要与《决定》规定的职工购买房改成本价住房相衔接，即在两种情况下，购买同样条件的住房，个人支付的房款大体相同，前者比后者要销多些。
　　六、关于企业的住房补贴。
　　首先是停止无偿分房，其次是联系房价增发补贴。企业情况千差万别，工资水平高（即工资中住房消费含量到位）的企业，可不增发补贴；工资水平一般，资金转化到有困难的企业，应在调整工资结构和增加工资时，逐步体现补贴因素；对困难企业，在效益好转时，再予考虑。
　　财政、税务机关可根据实际情况调整企业所得税税前列支的工资数额。
　　七、允许购建房资金来源的多样化。
　　目前，各地各系统购建住房资金是多渠道和多样化的，在住房实物分配向货币分配转化时，除利用好原有基础建设投资资金的转化外，还应特别注意保留和扩大多方筹集的建房资金，以保证的增加住宅建设的规模。
　　上述方案得以全面实施后，将产生积极的效果，最重要的是直接提高了城镇居民购买住房的支付能力。
　　对于无房职工而言，住房抵押贷款解决了他们购房的资金来源，而住房补贴大大提高了他们偿还贷款的支付能力。按照方案的设想，职工家庭承担购买经济适用住房费用的30%，其余70%分20年按月得到补贴，加上与住房公积金的结合，将使职工偿还贷款有了保障，如1996年全国城镇9128万个家庭，无房家庭约占20%，其中享受住房补贴的大中城市约占城镇家庭总数的一半，如果大中城市无房家庭的70%（即约650万户）在今后10年中买新房，平均每年买房户为65万户，假设每户买房60平方米，共购房约3900万平方米。其中通过方案的实施，用70%的补贴调动出个人30%的资金。相当于1700多万平方米。对于缺房职工而言，住房二级市场加购房补贴的作法，使他们具备了"弃旧图新"、购买新住房的支付能力。通过"卖旧房得一块儿、差额补贴加一块儿，自己拿一块儿，不足部分贷一块儿"，解决了那些长期以来住房困难而又没有能力购买新房的职工家庭的住房问题。

89、买了公房维修怎么办？
　　一、住房的售后维修、管理服务包括哪些内容？
　　新建住宅楼房出售后，售房单位须按国家和本市规定实行保修。旧楼房出售前，售房单位须对房屋结构和装修设备进行检修，保证住户安全和正常使用。
　　住房出售给个人后，售房单位应负责落实维修项目的施工单位遇有急修工程，要保障及时抢修。应推行社会化、专业化的维修管理模式，实行业主管委会与物业管理企业专业化管理相结合。如条件不具备，可暂由售房单位负责。
　　二、住房的维修、管理如何收费？
　　住房的维修、管理应本着"权利与义务相一致"的原则，确定维修管理的项目，费用标准应按照房屋维修管理部门规定的标准确定。一般情况下，楼房单元户门内的自用部位和自用设备的维修费用，应由房屋所有人负责承担，楼房的共用部位和共用设施设备的维修养护费用，应由相关房屋所有人共同负责承担。因此，公有住宅楼房出售时，要明确住宅的自用部位、自用设备和共有部位、共用设施设备。
　　三、哪些是房屋的自用部位和自用设备？
　　房屋的自用部位包括户门、户窗、户内顶棚、户内内墙面、户内楼地面、户内非承重隔墙、隔扇、自用阳台（包括自用户外屋顶平台）、栏杆、扶手以及户内其他装修。
　　自用设备包括户内电器、自来水分户表以内的管线及配件（包括分户表），卫生器具和相关的下水管道。
　　四、哪些是房屋的共用部位和共用设施设备？
　　房屋的共同部位是指全部承重结构部位，包括楼盖、梁、柱、内外墙体、基础、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、公用门厅、排气孔道、通气天井等。
　　共用设施设备包括电器、自来水分户表以外的管线、下水干管、角落管、共用照明、避雷设施、共用天线等。
　　因房屋所有人装饰装修、维修房屋设备或使用不当，造成房屋共用部位、共用设施设备或毗连房屋损失的，由责任人负责修缮及赔偿损失。
　　五、如何建立住房共用部位、共用设施设备的公共维修基金？
　　购房人须按市房改办规定交纳公共维修基金，公共维修基金专户存入指定的资金管理机构。公共维修基金的利息，用于住房的公用部位和共用设施设备的维修费用。利息按个人存款储蓄利率计息。所有人按各自所有房屋建筑面积的比例分摊。公共维修基金数额应以其利息够维修费用为标准。
　　六、其他应注意事项。
　　房屋所有人应合理使用共用部位和共用设施设备，保证走廊、楼梯、通道、畅通。对楼房的承重结构和暖气、燃气、上下水、供电等设施设备不得私自拆改。如确需拆改或维修时，必须报经管房单位或有关设施设备的管理部门批准后方可施工。此外，上层房屋的居室、卫生间、厨房、过道、门厅、阳台等部位及下水管道、反水弯等向下层渗漏水的，由上层房屋所有人负责修缮。
　　为照顾市容观瞻，临街门窗、阳台栏杆、扶手等进行维修养护时，其形式和颜色应与本楼主体外形设计保持一致。

90、什么是"八房五证二书"？
下列八种情况的房屋买卖国家有规定：
　　一、违法或违章建筑，不能买卖；
　　二、房屋产权有纠纷或产权未明确的，不能买卖；
　　三、教学、寺庙、庵堂等教育、宗教建筑，不能买卖；
　　四、著名建筑物或文物古迹等需加以保护的房屋，不许买卖；
　　五、由于国家建设需要，征用或已确定为拆迁范围内的房屋；禁止买卖；
　　六、单位不得擅自购买城市私房；
　　七、出租人、共有权人、出典人的房屋可以出售，在同等条件下，承租人、共有权人、承典人有优先购买权；
　　八、对出卖享有国家或单位补贴廉价购买或建造的房屋有一定的限制。
　　商品房销售应持有的"五证"包括：
　　计委立项、可行性研究的批件；规划局的规划使用证；国土局的土地使用证（证明卖方已交纳了土地出让金；拥有产权保证）；建委开工许可证；房管局的商品房预售许可证。在这其中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证，它表明所购房屋属合法交易范畴。
　　建设部近日规定，1998年9月1日起，房地产开发企业在销售新建住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用权说明书》。《住宅质量保证书》可作为商品房购销合同的补充内容。

91、房屋权属登记涉及哪些内容？
房屋权属证书真正拥有所购房屋的标志。根据有关规定，自1998年1月1日起，直辖市、省会城市、计划单列市都须启用全国统一的房屋权属证书，其他市、县可陆续启用，最晚延期至1998年7月1日。采用全国统一的房产产权证书，是为规范房屋所有权登记发证工作的秩序。一是制止多级、多部门发放房屋权属证书，二是防止违法分子伪造房屋权属证书。对于变相为购房者担保房屋所有权的证书，消费者应当认清，如"荣誉村民证书"、"某乡产权保护书"等都是摆设品，真正发生房屋纠纷，这样的证书是不具备法律效力的。
　　房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共用权证》、《房屋他项权证》三种。在房主进行交易、出租、抵押、典当等事务时，唯有持统一房产证才是受法律保护的。换句话说，如果所持房屋产权证书不是统一房产证，那么当你将来想把此房卖掉，再买新房时就很难如愿了。
　　另外，根据有关法律、法规的规定，发生以下情况的，房产权力人应当在规定的期限内持有效证件到房屋所在地人民政府房地产管理部门申请登记，领取房屋权属证书：新建房屋；房产权属转移（买卖、交换、赠与、继承、析产、划拨、转让、判决等）；房产权力人更改法定名称或者房屋坐落的街道、门牌号发生变化、房屋部分改建、添建、拆建、拆除、倒塌、焚毁、使用房屋现状变更；设定他项权利（房地产抵押权、典权）；房屋或者土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等。
　　随着房改的加速进行，住房商品化步伐必然加快，把住房屋产权证这颗"定盘星"，您的安乐窝才无后顾之忧。

92、购房产权证价格有何规定？
产权部门办理产权证的收费标准是一致的。居民在购买商品房后，有的按1.4%，有的按4.4%收费，其中各有缘由。根据市有关部门新下发的文件规定，凡是在1997年9月30日以前购买首次上市商品房的消费者在领取产权证时，交纳手续费用1%，登记费0.4%，合计1.4%；在1997年9月30日以后购买的首次上市商品房的消费者，在领取产权证时，交纳契税3%，手续费1%，登记费0.4%，合计4.4%。

93、购房后为什么要办理产权证？
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定："国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。"可见，我国的城市房地产权属登记实行土地与房屋分别登记的制度，即一宗房地产要办理两个产权证书，一个是国有土地使用权证书，一个是房屋所有权证书。
　　房地产权属登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房产所有权的法定手续。凡在规定登记范围内的房产，无论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房地产所在地的房地产机关申请产权登记，经审查确认产权，由房地产管理机关发给所有权证，产权即得到法律上的承认。产权登记后，产权人依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权利，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律保护。
　　那么，房地产权属登记涉及哪些方面呢？一般来说主要有：
　　1、新生的房地产权需要通过登记加以确认和公示。
　　2、当房地产产权发生转移，真实的权利人与名义的权利人出现分离时，真实的权利人需要通过登记取得法律对其权利的确认，并将产权变动的事实通过登记予以公示。
　　3、当事人就房地产设定权利以及撤销以前设定的权利时，也需要通过登记予以公示。
　　4、房地产的利害关系人在未具备申请程序上需要的条件时，该利害关系人具有预备登记请求权。

94、怎样识别房产证的真伪？
　　首先，格式内容不一样。新的房屋权属证书由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制。新证共分三种：即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。内页印有统一规范的填写项目。由于是统一监制、独家印制，这就有效地保证了权证的规范、标准、统一，增强了权证的权威性。其次，权证印制质量上乘。封面为红色（他项权证为蓝色），印有金色国徽。材料为进口护照面料，内页为粉红色印钞纸，采用了护照和钞票印制工艺。第三，增加了防伪功能，如注册号、团花、水印等。第四，规范了发证机关和用印。
　　另外，应按照以上新证的特点从总体看它的印制质量。由于新证是独家按照专门工艺和选用专门材料印制，它的质量、质地和印制非一般可比。大体印制精良者为真，印制粗糙者为伪，这是从感官上的区分。当然，最重要、最本质的辨别方法是把握新证的特点和防伪功能。主要有以下几个方面：
　　建房注册号。由于新证是建设部监制，建设部对每个能够发证的市（县）发证机关进行了注册登记，并予以编号。在辨别时，要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号。
　　发证机关（盖章）。这里要注意两个方面：一是规范的发证机关是市（县）的房地产管理局（房产管理局）或市（县）人民政府。别的任何单位或部门都无权发证。它们发的权证都属于非法、无效的；二是所盖印章均系机器套印，印迹清晰、干净、均匀，手工盖印是不可比的。
　　团花。在封面里页有土红、翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅，纹理清晰。
　　花边。首页，即发证机关盖章页有上下等宽、对称，左右等宽、对称的咖啡色花纹边框。花纹细腻、清晰。
　　暗印、水印。所用纸张为印钞纸，浅粉底色，并印有等线宋体"房屋所有权证"地纹暗印。将纸对着光亮处，则可见高层或多层水印房屋。
　　编号。在封面三页，即"注意事项"页右下角有印钞厂的印刷流水编号。同一发证机关的权证号码是连续的。
　　发证编号。即首页花边框内上端有由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的薄册、档案记载相一致。

95、怎样办理产权证？
　　购买商品房时，购房人与开发商签订买房合同、交付房款、并对房屋验收合格后，可凭买房合同、个人身份证和个人图章到房屋所在地的区、县房地产管理局申请办理所有权转移登记。申请人在房管部门登记时要填写申请登记表，经审核无误后，登记部门收件并开具领证收据。根据规定，房屋所有权登记机关应自受理申请后30天内发《房屋所有权证》。购房人持个人图章及领证收据，到登记机关交费领证。
　　但是，如果开发商不办理房屋的新建登记，购房人无论如何也不会取得《房屋所有权证》。
　　购买自住房屋，主要是指房改购房，这时首先需要售房单位向登记部门申请登记并提交有关证件。然后购房人与售房单位签订"公用房买卖协议书"，并填写"天津市房屋所有权申请登记表"。经产权部门审核符合条件的，给予办理登记手续，给售房单位开具"领证通知书"。根据有关规定，产权登记部门应在30天内发证，由售房单位通知买房人在指定的时间、地点凭"个人购买公有住房证明"、户口本、身份证和本人图章交费领证。
　　购买私产房屋的程序与购买商品房的程序基本一致，主要的区别是在提供登记要件上。私产房屋的买卖，买方要提供《房屋所有权证》。此外，买卖双方要签订协议书或合同。根据规定买卖双方共同到房屋所在地的房地产交易所办理交易手续，到产权登记部门办理转移登记手续。对于符合登记条件的，产权登记部门在受理之日起30天内向买方颁发《房屋所有权证》。
　　以抵押或按揭方式购买房屋时，购房人要想取得申请领取《房屋所有权证》的资格，必须向贷款银行偿还该处房屋全部贷款和利息、从银行取回该处房屋的抵押确认书或证明书，在房屋所在地的抵押登记部门领取"注销申请表"送到贷款银行盖章，持该处房屋的抵押确认书或说明书，银行盖章后的"注销申请表"和全部购房合同到抵押登记部门办理注销手续。购房人在完成以上事情后，就可以到产权登记部门办理登记手续。至于所提供的登记要件、发证时限等事宜，与前面的领证要求基本一致。

中华人民共和国国家标准住宅建筑规范

中华人民共和国国家标准住宅建筑规范
Residential building code
GB 50386—2005

主编部门：中华人民共和国建设部

批准部门：中华人民共和国建设部
施行日期：2006年3月1日

中华人民共和国建设部
公 告
第385号
建设部关于发布国家标准《住宅建筑规范》的公告
现批准《住宅建筑规范》为国家标准，编号为GB 50368—2005，自2006年3月

1日起实施。本规范全部条文为强制性条文，必须严格执行。
本规范由建设部标准定额研究所组织中国建筑工业出版社出版发行。
中华人民共和国建设部
2005年11月30日

前 言
本规范根据建设部建标函[2005]84号(关于印发《2005年工程建设标准规范制

订、修订计划(第一批)》的通知)的要求，由中国建筑科学研究院会同有关单

位编制而成。
本规范是主要依据现行相关标准，总结近年来我国城镇住宅建设、使用和维

护的实践经验和研究成果，参照发达国家通行做法制定的第一部以功能和性

能要求为基础的全文强制的标准。
在编制过程中，广泛地征求了有关方面的意见，对主要问题进行了专题论证

，对具体内容进行了反复讨论、协调和修改，并经审查定稿。
本规范的主要内容有：总则、术语、基本规定、外部环境、建筑、结构、室

内环境、设备、防火与疏散、节能、使用与维护。
本规范由建设部负责管理和解释，由中国建筑科学研究院负责具体技术内容

的解释。请各单位在执行过程中，总结实践经验，积累资料，随时将有关意

见和建议反馈给中国建筑科学研究院(地址：北京市北三环东路30号；邮政编

码：100013；E-mail：buildingcode@vip.sina.com)。
本规范主编单位：中国建筑科学研究院
参 加 单 位：中国建筑设计研究院 中国城市规划设计研究院 建设部标准定

额研究所 建设部住宅产业化促进中心公安部消防局
本规范主要起草人：袁振隆 王有为 童悦仲 林建平 涂英时 陈国义
(以下按姓氏笔画排列)
王玮华 刘文利 孙成群 张 播 李引擎 李娥飞 沈 纹 林海燕 林常青 郎四维

洪泰杓 胡荣国 赵文凯 赵 锂 梁 锋 黄小坤 曾 捷 程志军

1 总 则
1．0．1 为贯彻执行国家技术经济政策，推进可持续发展，规范住宅的基本

功能和性能要求，依据有关法律、法规，制定本规范。
1．0．2 本规范适用于城镇住宅的建设、使用和维护。
1．0．3 住宅建设应因地制宜、节约资源、保护环境，做到适用、经济、美

观，符合节能、节地、节水、节材的要求。
1．0．4 本规范的规定为对住宅的基本要求。当与法律、行政法规的规定抵

触时，应按法律、行政法规的规定执行。
1．0．5 住宅的建设、使用和维护，尚应符合经国家批准或备案的有关标准

的规定。

2 术 语
2．0．1 住宅建筑 residential building
供家庭居住使用的建筑(含与其他功能空间处于同一建筑中的住宅部分)，简

称住宅。
2．0．2 老年人住宅 house for the aged
供以老年人为核心的家庭居住使用的专用住宅。老年人住宅以套为单位，普

通住宅楼栋中可设置若干套老年人住宅。
2．0．3 住宅单元 residential building unit
由多套住宅组成的建筑部分，该部分内的住户可通过共用楼梯和安全出口进

行疏散。
2．0．4 套 dwelling space
由使用面积、居住空间组成的基本住宅单位。
2．0．5 无障碍通路 barrier-free passage
住宅外部的道路、绿地与公共服务设施等用地内的适合老年人、体弱者、残

疾人、轮椅及童车等通行的交通设施。
2．0．6 绿地 green space
居住用地内公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路

红线内的绿地)等各种形式绿地的总称，包括满足当地植树绿化覆土要求、方

便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不包括其他屋顶、晒台的绿地

及垂直绿化。
2．0．7 公共绿地 public green space
满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地

。
2．0．8 绿地率 greening rate
居住用地内各类绿地面积的总和与用地面积的比率(％)。
2．0．9 入口平台 entrance platform
在台阶或坡道与建筑人口之间的水平地面。
2．0．10 无障碍住房 barrier-free residence
在住宅建筑中，设有乘轮椅者可进入和使用的住宅套房。
2．0．11 轮椅坡道 ramp for wheelchair
坡度、宽度及地面、扶手、高度等方面符合乘轮椅者通行要求的坡道。
2．0．12 地下室 basement
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。
2．0．13 半地下室 semi-basement
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者。
2．0．14 设计使用年限 design working life
设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按其预定目的使用的时期。
2．0．15 作用 action
引起结构或结构构件产生内力和变形效应的原因。
2．0．16 非结构构件 non-structural element
连接于建筑结构的建筑构件、机电部件及其系统。
3 基本规定
3．1 住宅基本要求
3．1．1 住宅建设应符合城市规划要求，保障居民的基本生活条件和环境，

经济、合理、有效地使用土地和空间。
3．1．2 住宅选址时应考虑噪声、有害物质、电磁辐射和工程地质灾害、水

文地质灾害等的不利影响。
3．1．3 住宅应具有与其居住人口规模相适应的公共服务设施、道路和公共

绿地。
3．1．4 住宅应按套型设计，套内空间和设施应能满足安全、舒适、卫生等

生活起居的基本要求。
3．1．5 住宅结构在规定的设计使用年限内必须具有足够的可靠性。
3．1．6 住宅应具有防火安全性能。
3．1．7 住宅应具备在紧急事态时人员从建筑中安全撤出的功能。
3．1．8 住宅应满足人体健康所需的通风、日照、自然采光和隔声要求。
3．1．9 住宅建设的选材应避免造成环境污染。
3．1．10 住宅必须进行节能设计，且住宅及其室内设备应能有效利用能源和

水资源。
3．1．11 住宅建设应符合无障碍设计原则。
3．1．12 住宅应采取防止外窗玻璃、外墙装饰及其他附属设施等坠落或坠落

伤人的措施。
3．2 许可原则
3．2．1 住宅建设必须采用质量合格并符合要求的材料与设备。
3．2．2 当住宅建设采用不符合工程建设强制性标准的新技术、新工艺、新

材料时，必须经相关程序核准。
3．2．3 未经技术鉴定和设计认可，不得拆改结构构件和进行加层改造。
3．3 既有住宅
3．3．1 既有住宅达到设计使用年限或遭遇重大灾害后，需要继续使用时，

应委托具有相应资质的机构鉴定，并根据鉴定结论进行处理。
3．3．2 既有住宅进行改造、改建时，应综合考虑节能、防火、抗震的要求

。
4 外部环境
4．1 相邻关系
4．1．1 住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防

、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。住宅日照标准应符合表4．1．1的

规定；对于特定情况还应符合下列规定：
1 老年人住宅不应低于冬至日日照2h的标准；
2 旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照

1h的标准。
表4.1.1 住宅建筑日照标准
建筑气候区划 Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅶ气候区 Ⅳ气候区 Ⅴ、Ⅵ气候

区
大城市 中小城市 大城市 中小城市
日照标准日 大寒日 冬至日
日照时数(小时) ≥2 ≥3 ≥1
有效日照时间带(当地真太阳时) 8~16 9~15
计算起点 底 层 窗 台 面
注：1 底层窗台面是指距室内地坪0.9m高的外墙位置；

4．1．2 住宅至道路边缘的最小距离，应符合表4．1．2的规定。

表4.1.2 住宅至道路边缘最小距离(m)
路面宽度与住宅距离 <6m 6-9m >9m
住宅面向道路 无出入口 高层 2 3 5
多层 2 3 3
有出入口 2.5 5 －
住宅山墙面向道路 高层 1.5 2 4
多层 1.5 2 2
注：1 当道路设有人行便道时，其道路边缘指便道边线。
2 其中"－"表示住宅不应向路面宽度大于9m的道路开设出入口。

4．1．3 住宅周边设置的各类管线不应影响住宅的安全，并应防止管线腐蚀

、沉陷、振动及受重压。
4．2 公共服务设施
4．2．1 配套公共服务设施(配套公建)应包括：教育、医疗卫生、文化、体

育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。
4．2．2 配套公建的项目与规模，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅

同步规划、同步建设、同期交付。
4．3 道路交通
4．3．1 每个住宅单元至少应有一个出入口可以通达机动车。
4．3．2 道路设置应符合下列规定：
1 双车道道路的路面宽度不应小于6m；宅前路的路面宽度不应小于2.5m；
2 当尽端式道路的长度大于120m时，应在尽端设置不小于12m×12m的回车场

地；
3 当主要道路坡度较大时，应设缓冲段与城市道路相接；
4 在抗震设防地区，道路交通应考虑减灾、救灾的要求。
4．3．3 无障碍通路应贯通，并应符合下列规定：
1 坡道的坡度应符合表4．3．3的规定。
表4.1.3 坡道的坡度
高度（m） 1.50 1.00 0.75
坡度 ≤1:20 ≤1:16 ≤1:12
2 人行道在交叉路口、街坊路口、广场入口处应设缘石坡道，其坡面应平整

，且不应光滑。坡度应小于1:20，坡宽应大于1.2m。
3 通行轮椅车的坡道宽度不应小于1.5m。
4．3．4 居住用地内应配套设置居民自行车、汽车的停车场地或停车库。
4．4 室外环境
4．4．1 新区的绿地率不应低于30％ 。
4．4．2 公共绿地总指标不应少于1m2／人。
4．4．3 人工景观水体的补充水严禁使用自来水。无护栏水体的近岸2m范围

内及园桥、汀步附近2m范围内，水深不应大于0.5m。
4．4．4 受噪声影响的住宅周边应采取防噪措施。
4．5 竖 向
4．5．1 地面水的排水系统，应根据地形特点设计，地面排水坡度不应小于

0.2％ 。
4．5．2 住宅用地的防护工程设置应符合下列规定：
1 台阶式用地的台阶之间应用护坡或挡土墙连接，相邻台地间高差大于1.5m

时，应在挡土墙或坡比值大于0.5的护坡顶面加设安全防护设施；
2 土质护坡的坡比值不应大于0.5；
3 高度大于2m的挡土墙和护坡的上缘与住宅间水平距离不应小于3m，其下缘

与住宅间的水平距离不应小于2m。
5 建 筑
5．1 套内空间
5．1．1 每套住宅应设卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本空间。
5．1．2 厨房应设置炉灶、洗涤池、案台、排油烟机等设施或预留位置。
5．1．3 卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室(厅)、厨房、餐厅

的上层。卫生间地面和局部墙面应有防水构造。
5．1．4 卫生间应设置便器、洗浴器、洗面器等设施或预留位置；布置便器

的卫生间的门不应直接开在厨房内。
5．1．5 外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.90m时，应有防护设施。六层及

六层以下住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05m，七层及七层以上住宅的阳台栏

杆净高不应低于1.10m。阳台栏杆应有防护措施。防护栏杆的垂直杆件间净距

不应大于O.11m。
5．1．6 卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于

2.10m，局部净高的面积不应大于室内使用面积的1／3。利用坡屋顶内空间作

卧室、起居室(厅)时，其1／2使用面积的室内净高不应低于2.10m。
5．1．7 阳台地面构造应有排水措施。
5．2 公共部分
5．2．1 走廊和公共部位通道的净宽不应小于1.20m，局部净高不应低于

2.OOm。
5．2．2 外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆净高，六层及六层以下不应

低于1.05m；七层及七层以上不应低于1.10m。栏杆应防止攀登，垂直杆件间

净距不应大于0.11m。
5．2．3 楼梯梯段净宽不应小于1.10m。六层及六层以下住宅，一边设有栏杆

的梯段净宽不应小于1.OOm。楼梯踏步宽度不应小于0.26m，踏步高度不应大

于0.175m。扶手高度不应小于0.90m。楼梯水平段栏杆长度大于0.50m时，其

扶手高度不应小于1.05m。楼梯栏杆垂直杆件间净距不应大于0.11m。楼梯井

净宽大于O.11m时，必须采取防止儿童攀滑的措施。
5．2．4 住宅与附建公共用房的出入口应分开布置。住宅的公共出入口位于

阳台、外廊及开敞楼梯平台的下部时，应采取防止物体坠落伤人的安全措施

。
5．2．5 七层以及七层以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度

超过16m以上的住宅必须设置电梯。
5．2．6 住宅建筑中设有管理人员室时，应设管理人员使用的卫生间。
5．3 无障碍要求
5．3．1 七层及七层以上的住宅，应对下列部位进行无障碍设计：
1 建筑入口；
2 入口平台；
3 候梯厅；
4 公共走道；
5 无障碍住房。
5．3．2 建筑入口及入口平台的无障碍设计应符合下列规定：
1 建筑入口设台阶时，应设轮椅坡道和扶手；
2 坡道的坡度应符合表5．3．2的规定；
表5.3.2 坡道的坡度
高度 (m) 1.50 1.00 0.75 0.60 0.35
坡度 1:20 1:16 1:12 1:10 1:8
3 供轮椅通行的门净宽不应小于0.80m；
4 供轮椅通行的推拉门和平开门，在门把手一侧的墙面，应留有不小于0.50m

的墙面宽度；
5 供轮椅通行的门扇，应安装视线观察玻璃、横执把手和关门拉手，在门扇

的下方应安装高O.35m的护门板；
6 门槛高度及门内外地面高差不应大于15mm，并应以斜坡过渡。
5．3．3 七层及七层以上住宅建筑入口平台宽度不应小于2.OOm。
5．3．4 供轮椅通行的走道和通道净宽不应小于1.20m。
5．4 地 下 室
5．4．1 住宅的卧室、起居室(厅)、厨房不应布置在地下室。当布置在半地

下室时，必须采取采光、通风、日照、防潮、排水及安全防护措施。
5．4．2 住宅地下机动车库应符合下列规定：
1 库内坡道严禁将宽的单车道兼作双车道。
2 库内不应设置修理车位，并不应设置使用或存放易燃、易爆物品的房间。
3 库内车道净高不应低于2.20m。车位净高不应低于2.OOm。
4 库内直通住宅单元的楼(电)梯间应设门，严禁利用楼(电)梯间进行自然通

风。
5．4．3 住宅地下自行车库净高不应低于2.OOm。
5．4．4 住宅地下室应采取有效防水措施。
6 结 构
6．1 一般规定
6．1．1 住宅结构的设计使用年限不应少于50年，其安全等级不应低于二级

。
6．1．2 抗震设防烈度为6度及以上地区的住宅结构必须进行抗震设计，其抗

震设防类别不应低于丙类。
6．1．3 住宅结构设计应取得合格的岩土工程勘察文件。对不利地段，应提

出避开要求或采取有效措施；严禁在抗震危险地段建造住宅建筑。
6．1．4 住宅结构应能承受在正常建造和正常使用过程中可能发生的各种作

用和环境影响。在结构设计使用年限内，住宅结构和结构构件必须满足安全

性、适用性和耐久性要求。
6．1．5 住宅结构不应产生影响结构安全的裂缝。
6．1．6 邻近住宅的永久性边坡的设计使用年限，不应低于受其影响的住宅

结构的设计使用年限。
6．2 材 料
6．2．1 住宅结构材料应具有规定的物理、力学性能和耐久性能，并应符合

节约资源和保护环境的原则。
6．2．2 住宅结构材料的强度标准值应具有不低于95％的保证率；抗震设防

地区的住宅，其结构用钢材应符合抗震性能要求。
6．2．3 住宅结构用混凝土的强度等级不应低于C20。
6．2．4 住宅结构用钢材应具有抗拉强度、屈服强度、伸长率和硫、磷含量

的合格保证；对焊接钢结构用钢材，尚应具有碳含量、冷弯试验的合格保证

。
6．2．5 住宅结构中承重砌体材料的强度应符合下列规定：
1 烧结普通砖、烧结多孔砖、蒸压灰砂砖、蒸压粉煤灰砖的强度等级不应低

于MU10；
2 混凝土砌块的强度等级不应低于MU7.5；
3 砖砌体的砂浆强度等级，抗震设计时不应低于M5；非抗震设计时，对低于

五层的住宅不应低于M2.5，对不低于五层的住宅不应低于M5；
4 砌块砌体的砂浆强度等级，抗震设计时不应低于Mb7.5非抗震设计时不应低

于Mb5。
6．2．6 木结构住宅中，承重木材的强度等级不应低于TC11(针叶树种)或

TB11(阔叶树种)，其设计指标应考虑含水率的不利影响；承重结构用胶的胶

合强度不应低于木材顺纹抗剪强度和横纹抗拉强度。
6．3 地基基础
6．3．1 住宅应根据岩土工程勘察文件，综合考虑主体结构类型、地域特点

、抗震设防烈度和施工条件等因素，进行地基基础设计。
6．3．2 住宅的地基基础应满足承载力和稳定性要求，地基变形应保证住宅

的结构安全和正常使用。
6．3．3 基坑开挖及其支护应保证其自身及其周边环境的安全。
6．3．4 桩基础和经处理后的地基应进行承载力检验。
6．4 上部结构
6．4．1 住宅应避免因局部破坏而导致整个结构丧失承载能力和稳定性。抗

震设防地区的住宅不应采用严重不规则的设计方案。
6．4．2 抗震没防地区的住宅，应进行结构、结构构件的抗震验算，并应根

据结构材料、结构体系、房屋高度、抗震设防烈度、场地类别等因素，采取

可靠的抗震措施。
6．4．3 住宅结构中，刚度和承载力有突变的部位，应采取可靠的加强措施

。9度抗震设防的住宅，不得采用错层结构、连体结构和带转换层的结构。
6．4．4 住宅的砌体结构，应采取有效的措施保证其整体性；在抗震设防地

区尚应满足抗震性能要求。
6．4．5 底部框架、上部砌体结构住宅中，结构转换层的托墙梁、楼板以及

紧邻转换层的竖向结构构件应采取可靠的加强措施；在抗震设防地区，底部

框架不应超过2层，并应设置剪力墙。
6．4．6 住宅中的混凝土结构构件，其混凝土保护层厚度和配筋构造应满足

受力性能和耐久性要求。
6．4．7 住宅的普通钢结构、轻型钢结构构件及其连接应采取有效的防火、

防腐措施。
6．4．8 住宅木结构构件应采取有效的防火、防潮、防腐、防虫措施。
6．4．9 依附于住宅结构的围护结构和非结构构件，应采取与主体结构可靠

的连接或锚固措施，并应满足安全性和适用性要求。
7 室内环境
7．1 噪声和隔声
7．1. 1 住宅应在平面布置和建筑构造上采取防噪声措施。卧室、起居室在

关窗状态下的白天允许噪声级为50dB(A声级)，夜间允许噪声级为40dB(A声级

)。
7．1．2 楼板的计权标准化撞击声压级不应大于75dB。

应采取构造措施提高楼板的撞击声隔声性能。
7．1．3 空气声计权隔声量，楼板不应小于40dB(分隔住宅和非居住用途空间

的楼板不应小于55dB)，分户墙不应小于40dB，外窗不应小于30dB，户门不应

小于25dB。
应采取构造措施提高楼板、分户墙、外窗、户门的空气声隔声性能。
7．1．4 水、暖、电、气管线穿过楼板和墙体时，孔洞周边应采取密封隔声

措施。
7．1．5 电梯不应与卧室、起居室紧邻布置。受条件限制需要紧邻布置时，

必须采取有效的隔声和减振措施。
7．1．6 管道井、水泵房、风机房应采取有效的隔声措施，水泵、风机应采

取减振措施。
7．2 日照、采光、照明和自然通风
7．2．1 住宅应充分利用外部环境提供的日照条件，每套住宅至少应有一个

居住空间能获得冬季日照。
7．2．2 卧室、起居室(厅)、厨房应设置外窗，窗地面积比不应小于1／7。
7．2．3 套内空间应能提供与其使用功能相适应的照度水平。套外的门厅、

电梯前厅、走廊、楼梯的地面照度应能满足使用功能要求。
7．2．4 住宅应能自然通风，每套住宅的通风开口面积不应小于地面面积的5

％ 。
7．3 防 潮
7．3．1 住宅的屋面、外墙、外窗应能防止雨水和冰雪融化水侵入室内。
7．3．2 住宅屋面和外墙的内表面在室内温、湿度设计条件下不应出现结露

。
7．4 空气污染
7．4．1 住宅室内空气污染物的活度和浓度应符合表7．4．1的规定。
表7.4.1 住宅室内空气污染物限值
序号 项目 限值
1 氡 ≤200 Bq/m3
2 游离甲醛 ≤0.08 mg/m3
3 苯 ≤0.09 mg/m3
4 氨 ≤0.2 mg/m3
5 总挥发性有机化合物（TVOC） ≤0.5 mg/m3

8 设 备
8．1 一般规定
8．1．1 住宅应设室内给水排水系统。

8．1．2 严寒地区和寒冷地区的住宅应设采暖设施。
8．1．3 住宅应设照明供电系统。
8．1．4 住宅的给水总立管、雨水立管、消防立管、采暖供回水总立管和电

气、电信干线(管)，不应布置在套内。公共功能的阀门、电气设备和用于总

体调节和检修的部件，应设在共用部位。
8．1．5 住宅的水表、电能表、热量表和燃气表的设置应便于管理。
8．2 给水排水
8．2．1 生活给水系统和生活热水系统的水质、管道直饮水系统的水质和生

活杂用水系统的水质均应符合使用要求。
8．2．2 生活给水系统应充分利用城镇给水管网的水压直接供水。
8．2．3 生活饮用水供水设施和管道的设置，应保证二次供水的使用要求。

供水管道、阀门和配件应符合耐腐蚀和耐压的要求。
8．2．4 套内分户用水点的给水压力不应小于0.05MPa，入户管的给水压力不

应大于0.35MPa。
8．2．5 采用集中热水供应系统的住宅，配水点的水温不应低于45℃。
8．2．6 卫生器具和配件应采用节水型产品，不得使用一次冲水量大于6L的

坐便器。
8．2．7 住宅厨房和卫生间的排水立管应分别设置。排水管道不得穿越卧室

。
8．2．8 设有淋浴器和洗衣机的部位应设置地漏，其水封深度不得小于50mm

。构造内无存水弯的卫生器具与生活排水管道连接时，在排水口以下应设存

水弯，其水封深度不得小于50mm。
8．2．9 地下室、半地下室中卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管

连接。
8．2．10 适合建设中水设施和雨水利用设施的住宅，应按照当地的有关规定

配套建设中水设施和雨水利用设施。
8．2．11 设有中水系统的住宅，必须采取确保使用、维修和防止误饮误用的

安全措施。
8．3 采暖、通风与空调
8．3．1 集中采暖系统应采取分室(户)温度调节措施，并应设置分户(单元)

计量装置或预留安装计量装置的位置。
8．3．2 设置集中采暖系统的住宅，室内采暖计算温度不应低于表8．3．2的

规定：
表8.3.2 采暖计算温度
空间类别 采暖计算温度
卧室、起居室（厅）和卫生间 18℃
厨房 15℃
设采暖的楼梯间和走廊 14℃
8．3．3 集中采暖系统应以热水为热媒，并应有可靠的水质保证措施。
8．3．4 采暖系统应没有冻结危险，并应有热膨胀补偿措施。
8．3．5 除电力充足和供电政策支持外，严寒地区和寒冷地区的住宅内不应

采用直接电热采暖。
8．3．6 厨房和无外窗的卫生间应有通风措施，且应预留安装排风机的位置

和条件。
8．3．7 当采用竖向通风道时，应采取防止支管回流和竖井泄漏的措施。
8．3．8 当选择水源热泵作为居住区或户用空调(热泵)机组的冷热源时，必

须确保水源热泵系统的回灌水不破坏和不污染所使用的水资源。
8．4 燃 气
8．4．1 住宅应使用符合城镇燃气质量标准的可燃气体。
8．4．2 住宅内管道燃气的供气压力不应高于0.2MPa。
8．4．3 住宅内各类用气设备应使用低压燃气，其人口压力必须控制在设备

的允许压力波动范围内。
8．4．4 套内的燃气设备应设置在厨房或与厨房相连的阳台内。
8．4．5 住宅的地下室、半地下室内严禁设置液化石油气用气设备、管道和

气瓶。十层及十层以上住宅内不得使用瓶装液化石油气。
8．4．6 住宅的地下室、半地下室内设置人工煤气、天然气用气设备时，必

须采取安全措施。
8．4．7 住宅内燃气管道不得敷设在卧室、暖气沟、排烟道、垃圾道和电梯

井内。
8．4．8 住宅内设置的燃气设备和管道，应满足与电气设备和相邻管道的净

距要求。
8．4．9 住宅内各类用气设备排出的烟气必须排至室外。多台设备合用一个

烟道时不得相互干扰。厨房燃具排气罩排出的油烟不得与热水器或采暖炉排

烟合用一个烟道。
8．5 电 气
8．5．1 电气线路的选材、配线应与住宅的用电负荷相适应，并应符合安全

和防火要求。
8．5．2 住宅供配电应采取措施防止因接地故障等引起的火灾。
8．5．3 当应急照明在采用节能自熄开关控制时，必须采取应急时自动点亮

的措施。
8．5．4 每套住宅应设置电源总断路器，总断路器应采用可同时断开相线和

中性线的开关电器。
8．5．5 住宅套内的电源插座与照明，应分路配电。安装在1.8m及以下的插

座均应采用安全型插座。
8．5．6 住宅应根据防雷分类采取相应的防雷措施。
8．5．7 住宅配电系统的接地方式应可靠，并应进行总等电位联结。
8．5．8 防雷接地应与交流工作接地、安全保护接地等共用一组接地装置，

接地装置应优先利用住宅建筑的自然接地体，接地装置的接地电阻值必须按

接入设备中要求的最小值确定。
9 防火与疏散
9．1 一般规定
9．1．1 住宅建筑的周围环境应为灭火救援提供外部条件。
9．1．2 住宅建筑中相邻套房之间应采取防火分隔措施。
9．1．3 当住宅与其他功能空间处于同一建筑内时，住宅部分与非住宅部分

之间应采取防火分隔措施，且住宅部分的安全出口和疏散楼梯应独立设置。
经营、存放和使用火灾危险性为甲、乙类物品的商店、作坊和储藏间，严禁

附设在住宅建筑中。
9．1．4 住宅建筑的耐火性能、疏散条件和消防设施的设置应满足防火安全

要求。
9．1．5 住宅建筑设备的设置和管线敷设应满足防火安全要求。
9．1．6 住宅建筑的防火与疏散要求应根据建筑层数、建筑面积等因素确定

。
注：1 当住宅和其他功能空间处于同一建筑内时，应将住宅部分的层数与其

他功能空间的层数叠加计算建筑层数。
2 当建筑中有一层或若干层的层高超过3m时，应对这些层按其高度总和除以

3m进行层数折算，余数不足1.5m时，多出部分不计入建筑层数；余数大于或

等于1.5m时，多出部分按1层计算。
9．2 耐火等级及其构件耐火极限
9．2．1 住宅建筑的耐火等级应划分为一、二、三、四级，其构件的燃烧性

能和耐火极限不应低于表9．2．1的规定。
表9.2.1 住宅建筑构件的燃烧性能和耐火极限
名 称 耐火等级（h）
构 件 一级 二级 三级 四级
墙 防火墙 不燃性3.00 不燃性3.00 不燃性3.00 不

燃性3.00
承重外墙 不燃性3.00 不燃性2.50 不燃性2.00

难燃性0.50
非承重外墙 不燃性1.00 不燃性1.00 不燃性0.50

难燃性0.25
楼梯间的墙、电梯井的墙、住宅单元之间的墙、住宅分户墙、住户

内承重墙 不燃性2.00 不燃性2.00 不燃性1.50 难

燃性0.50
疏散走道两侧的隔墙 不燃性1.00 不燃性1.00 不

燃性0.50 难燃性0.50
柱 不燃性3.00 不燃性2.50 不燃性2.00 难燃性0.50
梁 不燃性2.00 不燃性1.50 不燃性1.00 难燃性0.50
楼 板 不燃性1.50 不燃性1.00 不燃性0.50 难

燃性0.50
屋顶承重构件 不燃性1.50 不燃性1.00 难燃性0.25 难

燃性0.25
疏散楼梯 不燃性1.50 不燃性1.00 不燃性0.50 难

燃性0.25
注：表中的外墙指除外保温层外的主题结构。
9．2．2 四级耐火等级的住宅建筑最多允许建造层数为3层，三级耐火等级的

住宅建筑最多允许建造层数为9层，二级耐火等级的住宅建筑最多允许建造层

数为18层。

9．3 防火间距
9．3．1 住宅建筑与相邻建筑、设施之间的防火间距应根据建筑的耐火等级

、外墙的防火构造、灭火救援条件及设施的性质等因素确定。
9．3．2 住宅建筑与相邻民用建筑之间的防火间距应符合表9．3．2的要求。

当建筑相邻外墙采取必要的防火措施后，其防火间距可适当减少或贴邻。
表9.3.2 住宅建筑与住宅及其他民用建筑之间的防火间距（m）
建筑类别 10层及10层以上住宅、高层民用建筑 9层及9层以

下住宅、非高层民用建筑
高层建筑 裙 房 耐 火 等 级
一、二级 三级 四级
9层及9层以下住宅 耐火等级 一、二级 9 6

6 7 9
三级 11 7 7 8 10
四级 14 9 9 10 12
10层及10层以上住宅 13 9 9 11 14

9．4 防火构造
9．4．1 住宅建筑上下相邻套房开口部位间应设置高度不低于0.8m的窗槛墙

或设置耐火极限不低于1.00h的不燃性实体挑檐，其出挑宽度不应小于O.5m，

长度不应小于开口宽度。
9．4．2 楼梯间窗口与套房窗口最近边缘之间的水平间距不应小于1.0m。
9．4．3 住宅建筑中竖井的设置应符合下列要求：
1 电梯井应独立设置，井内严禁敷设燃气管道，并不应敷设与电梯无关的电

缆、电线等。电梯井井壁上除开设电梯门洞和通气孔洞外，不应开设其他洞

口。
2 电缆井、管道井、排烟道、排气道等竖井应分别独立设置，其井壁应采用

耐火极限不低于1.00h的不燃性构件。
3 电缆井、管道井应在每层楼板处采用不低于楼板耐火极限的不燃性材料或

防火封堵材料封堵；电缆井、管道井与房间、走道等相连通的孔洞，其空隙

应采用防火封堵材料封堵。
4 电缆井和管道井设置在防烟楼梯间前室、合用前室时， 其井壁上的检查门

应采用丙级防火门。
9．4．4 当住宅建筑中的楼梯、电梯直通住宅楼层下部的汽车库时，楼梯、

电梯在汽车库出入口部位应采取防火分隔措施。
9．5 安全疏散
9．5．1 住宅建筑应根据建筑的耐火等级、建筑层数、建筑面积、疏散距离

等因素设置安全出口，并应符合下列要求：
1 10层以下的住宅建筑，当住宅单元任一层的建筑面积大于650m2，或任一套

房的户门至安全出口的距离大于15m时，该住宅单元每层的安全出口不应少于

2个。
2 10层及10层以上但不超过18层的住宅建筑，当住宅单元任一层的建筑面积

大于650m2，或任一套房的户门至安全出口的距离大于1Om时，该住宅单元每

层的安全出口不应少于2个。
3 19层及19层以上的住宅建筑，每个住宅单元每层的安全出口不应少于2个。
4 安全出口应分散布置，两个安全出口之间的距离不应小于5m。
5 楼梯间及前室的门应向疏散方向开启；安装有门禁系统的住宅，应保证住

宅直通室外的门在任何时候能从内部徒手开启。
9．5．2 每层有2个及2个以上安全出口的住宅单元，套房户门至最近安全出

口的距离应根据建筑的耐火等级、楼梯间的形式和疏散方式确定。
9．5．3 住宅建筑的楼梯间形式应根据建筑形式、建筑层数、建筑面积以及

套房户门的耐火等级等因素确定。在楼梯间的首层应设置直接对外的出口，

或将对外出口设置在距离楼梯间不超过15m处。
9．5．4 住宅建筑楼梯间顶棚、墙面和地面均应采用不燃性材料。
9．6 消防给水与灭火设施
9．6．1 8层及8层以上的住宅建筑应设置室内消防给水设施。
9．6．2 35层及35层以上的住宅建筑应设置自动喷水灭火系统。
9．7 消防电气
9．7．1 10层及10层以上住宅建筑的消防供电不应低于二级负荷要求。
9．7．2 35层及35层以上的住宅建筑应设置火灾自动报警系统。
9．7．3 10层及10层以上住宅建筑的楼梯间、电梯间及其前室应设置应急照

明。
9．8 消防救援
9．8．1 10层及1O层以上的住宅建筑应设置环形消防车道，或至少沿建筑的

一个长边设置消防车道。
9．8．2 供消防车取水的天然水源和消防水池应设置消防车道，并满足消防

车的取水要求。
9．8．3 12层及12层以上的住宅应设置消防电梯。
10 节 能
10．1 一般规定
10．1．1 住宅应通过合理选择建筑的体形、朝向和窗墙面积比，增强围护结

构的保温、隔热性能，使用能效比高的采暖和空气调节设备和系统，采取室

温调控和热量计量措施来降低采暖、空气调节能耗。
10．1．2 节能设计应采用规定性指标，或采用直接计算采暖、空气调节能耗

的性能化方法。
10．1．3 住宅围护结构的构造应防止围护结构内部保温材料受潮。
10．1．4 住宅公共部位的照明应采用高效光源、高效灯具和节能控制措施。
10．1．5 住宅内使用的电梯、水泵、风机等设备应采取节电措施。
10．1．6 住宅的设计与建造应与地区气候相适应，充分利用自然通风和太阳

能等可再生能源。
10．2 规定性指标
10．2．1 住宅节能设计的规定性指标主要包括：建筑物体形系数、窗墙面积

比、各部分围护结构的传热系数、外窗遮阳系数等。各建筑热工设计分区的

具体规定性指标应根据节能目标分别确定。
10．2．2 当采用冷水机组和单元式空气调节机作为集中式空气调节系统的冷

源设备时，其性能系数、能效比不应低于表10．2．2-1和表10．2．2-2的规

定值。
表10.2.2-1 冷水(热泵)机组制冷性能系数
类 型 额定制冷量 CC（kW） 性能系数 COP（W/W）
风冷或蒸发冷却 活塞式/漩涡式 ≤ 50 2.40
＜ 50 2.60
螺杆式 ≤ 50 2.60
＜ 50 2.80
水冷式 活塞式/漩涡式 ≤ 528 3.80
528 ～1163 4.00
> 1163 4.20
螺杆式 ≤ 528 4.10
528 ～1163 4.30
> 1163 4.60
离心式 ≤ 528 4.40
528 ～1163 4.70
> 1163 5.10
表10.2.2-2 单元式空气调节机能效比
类 型 能效比 EER （W/W）
风冷式 不接风管 2.60
接风管 2.30
水冷式 不接风管 3.00
接风管 2.70

10．3 性能化设计
10．3．1 性能化设计应以采暖、空调能耗指标作为节能控制目标。
10．3．2 各建筑热工设计分区的控制目标限值应根据节能目标分别确定。
10．3．3 性能化设计的控制目标和计算方法应符合下列规定：
1 严寒、寒冷地区的住宅应以建筑物耗热量指标为控制目标。
建筑物耗热量指标的计算应包含围护结构的传热耗热量、空气渗透耗热量和

建筑物内部得热量三个部分，计算所得的建筑物耗热量指标不应超过表10．3

．3-1的规定。
表10.3.3-1 建筑物耗热量指标(W/m2)
地名 耗热量指 标 地名 耗热量指 标 地名 耗热量指

标 地名 耗热量指 标 地名 耗热量指 标
北京市 20.6 博克图 22.2 齐齐哈尔 21.9 新乡

20.1 西宁 20.9
天津市 20.5 二连浩特 21.9 富锦 22.0 洛阳

20.0 玛多 21.5
河北省 ------- 多伦 21.8 牡丹江 21.8 商丘 20.1 大

柴旦 21.4
石家庄 20.3 白云鄂博 21.6 呼玛 22.7 开封

20.1 共和 21.1
张家口 21.1 辽宁省 ------- 佳木斯 21.9 四川省 ------- 格

尔木 21.1
秦皇岛 20.8 沈阳 21.2 安达 22.0 阿坝 20.8 玉

树 20.8
保定 20.5 丹东 20.9 伊春 22.4 甘孜 20.5 宁

夏 -------
邯郸 20.3 大连 20.6 克山 22.3 康定 20.3 银

川 21.0
唐山 20.8 阜新 21.3 江苏省 ------- 西藏 ------- 中

宁 20.8
承德 21.0 抚顺 21.4 徐州 20.0 拉萨 20.2 固

原 20.9
丰宁 21.2 朝阳 21.1 连云港 20.0 葛尔 21.2 石

嘴山 21.0
山西省 本溪 21.2 宿迁 20.0 日喀则 20.4 新

疆 -------
太原 20.8 锦州 21.0 淮阴 20.0 陕西省 ------- 乌

鲁木齐 21.8
大同 21.1 鞍山 21.1 盐城 20.0 西安 20.2 塔

城 21.4
长治 20.8 锦西 21.0 山东省 ------- 榆林 21.0 哈

密 21.3
阳泉 20.5 吉林省 ------- 济南 20.2 延安 20.7 伊

宁 21.1
临汾 20.4 长春 21.7 青岛 20.2 宝鸡 20.1 喀

什 20.7
晋城 20.4 吉林 21.8 烟台 20.2 甘肃省 ------- 富

蕴 22.4
运城 20.3 延吉 21.5 德州 20.5 兰州 20.8 克

拉玛依 21.8
内蒙古 ------- 通化 21.6 淄博 20.4 酒泉 21.0 吐

鲁番 21.1
呼和浩特 21.3 双辽 21.6 兖州 20.4 敦煌

21.0 库车 20.9
锡林浩特 22.0 四平 21.5 潍坊 20.4 张掖

21.0 和田 20.7
海拉尔 22.6 白城 21.8 河南省 ------- 山丹 21.1
通辽 21.6 黑龙江 ------- 郑州 20.0 平凉 20.6
赤峰 21.3 哈尔滨 21.9 安阳 20.3 天水 20.3
满洲里 22.4 嫩江 22.5 濮阳 20.3 青海省 -------
2 夏热冬冷地区的住宅应以建筑物采暖和空气调节年耗电量之和为控制目标

。
建筑物采暖和空气调节年耗电量应采用动态逐时模拟方法在确定的条件下计

算。计算条件应包括：
1)居室室内冬、夏季的计算温度；
2)典型气象年室外气象参数；
3)采暖和空气调节的换气次数；
4)采暖、空气调节设备的能效比；
5)室内得热强度。
计算所得的采暖和空气调节年耗电量之和，不应超过表10．3．3-2按采暖度

日数HDD18列出的采暖年耗电量和按空气调节度日数CDD26列出的空气调节年

耗电量的限值之和。
表10.3.3-2 建筑物采暖年耗电量和空气调节年耗电量的限值
HDD18（℃.d） 采暖年耗电量Eh （kWh/m2） CDD26（℃.d） 空

气调节年耗电量Ec （kWh/m2）
800 10.1 25 13.7
900 13.4 50 15.6
1000 15.6 75 17.4
1100 17.8 100 19.3
1200 20.1 125 21.2
1300 22.3 150 23.0
1400 24.5 175 24.9
1500 26.7 200 26.8
1600 29.0 225 28.6
1700 31.2 250 30.5
1800 33.4 275 32.4
1900 35.7 300 34.2
2000 37.9
2100 40.1
2200 42.4
2300 44.6
2400 46.8
2500 49.0
3 夏热冬暖地区的住宅应以参照建筑的空气调节和采暖年耗电量为控制目标

。
参照建筑和所设计住宅的空气调节和采暖年耗电量应采用动态逐时模拟方法

在确定的条件下计算。计算条件应包括：
1)居室室内冬、夏季的计算温度；
2)典型气象年室外气象参数；
3)采暖和空气调节的换气次数；
4)采暖、空气调节设备的能效比。
参照建筑应按下列原则确定：
1)参照建筑的建筑形状、大小和朝向均应与所设计住宅完全相同；
2)参照建筑的开窗面积应与所设计住宅相同，但当所设计住宅的窗面积超过

规定性指标时，参照建筑的窗面积应减小到符合规定性指标；
3)参照建筑的外墙、屋顶和窗户的各项热工性能参数应符合规定性指标。
11 使用与维护
11．0．1 住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：
1 由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确

认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件

；在当地建设行政主管部门进行备案；
2 小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。
11．0．2 住宅应推行社会化、专业化的物业管理模式。建设单位应在住宅交

付使用时，将完整的物业档案移交给物业管理企业，内容包括：
1 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施和地下管网工程

竣工图，以及相关的其他竣工验收资料；
2 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3 工程质量保修文件和物业使用说明文件；
4 物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业在服务合同终止时，应将物业档案移交给业主委员会。
11．0．3 建设单位应在住宅交付用户使用时提供给用户《住宅使用说明书》

和《住宅质量保证书》。
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能

、标准等做出说明，提出使用注意事项。《住宅使用说明书》应附有《住宅

品质状况表》，其中应注明是否已进行住宅性能认定，并应包括住宅的外部

环境、建筑空间、建筑结构、室内环境、建筑设备、建筑防火和节能措施等

基本信息和达标情况。
《住宅质量保证书》应当包括住宅在设计使用年限内和正常使用情况下各部

位、部件的保修内容和保修期、用户报修的单位，以及答复和处理的时限等

。
11．0．4 用户应正确使用住宅内电气、燃气、给水排水等设施，不得在楼面

上堆放影响楼盖安全的重物，严禁未经设计确认和有关部门批准擅自改动承

重结构、主要使用功能或建筑外观，不得拆改水、暖、电、燃气、通信等配

套设施。
11．0．5 对公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、外墙面、屋面等住宅的共用

部位，用户不得自行拆改或占用。
11．0．6 住宅和居住区内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改

变其用途。
11．0．7 物业管理企业应对住宅和相关场地进行日常保养、维修和管理；对

各种共用设备和设施，应进行日常维护、按计划检修，并及时更新，保证正

常运行。
11．0．8 必须保持消防设施完好和消防通道畅通。

中华人民共和国国家标准

住 宅 建 筑 规 范

GB 50368—2005

条文说明

1 总 则
1．0．1～1．0．3 阐述制定本规范的目的、适用范围和住宅建设的基本原则

。本规范适用于新建住宅的建设、建成之后的使用和维护及既有住宅的使用

和维护。本规范重点突出了住宅建筑节能的技术要求。条文规定统筹考虑了

维护公众利益、构建和谐社会等方面的要求。
1．0．4 本规范的规定为对住宅建筑的强制性要求。当本规范的规定与法律

、行政法规的规定抵触时，应按法律、行政法规的规定执行。
1．0．5 本规范主要依据现行标准制定。本规范条文有些是现行标准的条文

，有些是以现行标准条文为基础改写而成的，还有些是根据规范的系统性等

需要新增的。本规范未对住宅的建设、使用和维护提出全面的、具体的要求

。在住宅的建设、使用和维护过程中，尚应符合相关法律、法规和标准的要

求。
3 基本规定
3．1 住宅基本要求
3．1．1～3．1．12 提出了住宅在规划、选址、结构安全、火灾安全、使用

安全、室内外环境、建筑节能、节水、无障碍设计等方面的基本要求，体现

了以人为本和建设资源节约型、环境友好型社会的政策要求。
3．2 许可原则
3．2．1 《建设工程勘察设计管理条例》(国务院令第293号)第二十七条规定

：设计文件中选用的材料、构配件、设备，应当注明其规格、型号、性能等

技术指标，其质量要求必须符合国家规定的标准。本条据此对住宅建设采用

的材料和设备提出了要求。

3．2．2 依据《建设工程勘察设计管理条例》 (国务院令第293号)第二十九

条和"三新"核准行政许可，当工程建设采用不符合工程建设强制性标准的

新技术、新工艺、新材料时，必须按照《"采用不符合工程建设强制性标准

的新技术、新工艺、新材料核准"行政许可实施细则》(建标[2005]124号)的

规定进行核准。
3．2．3 当需要对住宅建筑拆改结构构件或加层改造时，应经具有相应资质

等级的检测、设计单位鉴定、校核后方可实施，以确保结构安全。
3．3 既有住宅
3．3．1 住宅的设计使用年限一般为50年。当住宅达到设计使用年限并需要

继续使用时，应对其进行鉴定，并根据鉴定结论作相应处理。重大灾害(如火

灾、风灾、地震等)对住宅的结构安全和使用安全造成严重影响或潜在危害。

遭遇重大灾害后的住宅需要继续使用时，也应进行鉴定，并做相应处理。
3．3．2 改造、改建既有住宅时，应结合现行建筑节能、防火、抗震方面的

标准规定实施，使既有住宅逐步满足节能、火灾安全和抗震要求。
4 外部环境
4．1 相邻关系
4．1．1 本条根据国家标准《城市居住区规划设计规范》GB 50180—93(2002

年版)第5．0．2条制定。
住宅间距不但直接影响居住用地的建筑密度、开发强度和住宅室内外环境质

量，更与人均建设用地指标及居民的阳光权益等密切相关，备受大众关注，

是居住用地规划与建设中的关键性指标。根据国内外成熟经验，并结合我国

实际情况，将住宅建筑日照标准(表4．1．1)作为确定住宅间距的基本指标。

相关研究证实，采用此基本指标是可行的。根据我国所处地理位置与气候状

况，以及居住区规划实践，除少数地区(如低于北纬25°的地区)由于气候原

因，与日照要求相比更侧重于通风和视觉卫生，尚需作补充规定外，大多数

地区只要满足本标准要求，其他如通风等要求基本能达到。
由于老年人的生理机能、生活规律及其健康需求决定了其活动范围的局限性

和对环境的特殊要求，故规定老年人住宅不应低于冬至日日照2h的标准。执

行本条规定时不附带任何条件。"旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌

情降低"，系指在旧区改建时确实难以达到规定的标准时才能这样做，且仅

适用于新建住宅本身。同时，为保障居民的切身利益，规定降低后的住宅日

照标准不得低于大寒日日照1h。
4．1．2 本条根据国家标准《城市居住区规划设计规范》GB 50180—93(2002

年版)第8．0．5条制定。
为维护住宅建筑底层住户的私密性，保障过往行人和车辆的安全(不碰头、不

被上部坠落物砸伤等)，并利于工程管线的铺设，本条规定了住宅建筑至道路

边缘应保持的最小距离。宽度大于9m的道路一般为城市道路，车流量较大，

为此不允许住宅面向道路开设出入口。
4．1．3 本条根据国家标准《城市居住区规划设计规范》GB 50180—93(2002

年版)第10．0. 2条制定。
管线综合规划是住宅建设中必不可少的组成部分。管线综合的目的就是在符

合各种管线技术规范的前提下，解决诸管线之间或与建筑物、道路和绿地之

间的矛盾，统筹安排好各自的空间，使之各得其所，并为各管线的设计、施

工及管理提供良好条件。如果管线受腐蚀、沉陷、振动或受重压，不但使管

线本身受到破坏，也将对住宅建筑的安全(如地基基础)和居住生活质量(如供

水、供电)造成极不利的影响。为此，应处理好工程管线与建筑物之间、管线

与管线之间的合理关系。
4．2 公共服务设施
4．2．1 本条根据国家标准《城市居住区规划设计规范》GB 50180—93(2002

年版)第6．0．1条制定。
居住用地配套公建是构成和提高住宅外部环境质量的重要组成部分。本条将

原条文中的"文化体育设施"分列为"文化设施"和"体育设施"，目的是

体现"开展大众体育，增强人民体质"的政策要求，适应人民群众日益增长

的对相关体育设施的迫切需求。
4．2．2 本条根据国家标准《城市居住区规划设计规范》GB 50180—93(2002

年版)第6．0．2条制定。
对居住用地配套公建设置规模提出了"必须与人口规模相对应"的要求；考

虑到入住者的生活需求，提出了配套公建"应与住宅同步规划、同步建设"

的要求。同时，考虑到配套公建项目类别多样，主管和建设单位各异，要求

同时投入使用有一定难度，为此，提出"应与住宅同期交付"的要求。配套

公建项目与设置方式应结合周边相关的城市设施统筹考虑。
4．3 道路交通
4．3．1 国家标准《城市居住区规划设计规范》GB 80180—93(2002年版)第8

．0．1条中规定，小区道路应适于消防车、救护车、商店货车和垃圾车等的

通行，即要求做到适于机动车通行，但通行范围不够明确。
随着生活水平提高，老年人口增多，购物方式改变及居住密度增大，在实践

中出现了很多诸如机动车能进入小区，但无法到达住宅单元的事例，对急救

、消防及运输等造成不便，降低了居住的方便性、安全性，也损害了居住者

的权益。为此，提出"每个住宅单元至少应有一个出入口可以通达机动车"

的要求。执行本条规定时，为保障居民出入安全，应在住宅单元门前设置相

应的缓冲地段，以利于各类车辆的临时停放且不影响居民出入。
4．3．2 本条根据国家标准《城市居住区规划设计规范》GB 50180—93(2002

年版)第8章的相关规定制定。
为保证各类车辆的顺利通行，规定了双车道和宅前路路面宽度，对尽端式道

路、内外道路衔接和抗震设防地区道路设置提出了相应要求。因居住用地内

道路往往也是工程管线埋设的通道，为此，道路设置还应满足管线埋设的要

求。当宅前路有兼顾大货车、消防车通行的要求时，路面两边还应设置相应

宽度的路肩。
4．3．3 本条根据行业标准《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ 50—

2001的相关规定制定。
无障碍通路对老年人、残疾人、儿童和体弱者的安全通行极其重要，是住宅

功能的外部延伸，故住宅外部无障碍通路应贯通。无障碍坡道、人行道及通

行轮椅车的坡道应满足相应要求。
4．3．4 本条根据国家标准《城市居住区规划设计规范》GB 50180—93(2002

年版)第8．0．6条制定，增加了自行车停车场地或停车库的要求。
自行车是常用的交通工具，具有轻便、灵活和经济的特点，且数量庞大。为

此，本条提出居住用地应配置居民自行车停车场地或停车库的要求。执行本

条时，尚应根据各城镇的经济发展水平、居民生活消费水平和居住用地的档

次，合理确定机动车停车泊位、自行车停车位及其停车方式。
4．4 室外环境
4．4．1 本条根据国家标准《城市居住区规划设计规范》GB 50180—93(2002

年版)第7．0．1条制定。
绿地率既是保证居住用地生态环境的主要指标，也是控制建筑密度的基本要

求之一。为此，本条对新区的绿地率提出了要求。
4．4．2 本条根据国家标准《城市居住区规划设计规范》GB 50180—93(2002

年版)第7．0．5条制定。
居住用地中的公共绿地总指标，以人均面积表示。本条规定的公共绿地总指

标与国家标准《城市居住区规划设计规范》GB 50180—93(2002年版)中的小

区级要求基本对应。
4．4．3 我国水资源总体贫乏，且分布不均衡，人均水资源占有量仅列世界

第88位。目前，全国年缺水量约400亿立方米，用水形势相当严峻。为贯彻节

水政策，杜绝不切实际地大量使用自来水作为人工景观水体补充水的不良行

为，本条提出了"人工景观水体的补充水严禁使用自来水"的规定。常见的

人工景观水体有人造水景的湖、小溪、瀑布及喷泉等，但属体育活动设施的

游泳池不在此列。
为保障游人特别是儿童的安全，本条对无护栏的水体提出了相关要求。
4．4．4 噪声严重影响居民生活和环境质量，是目前备受各方关注的问题之

一。对受噪声影响的住宅，应采取防噪措施，包括加强住宅窗户和围护结构

的隔声性能，在住宅外部集中设置防噪装置等。
4．5 竖 向
4．5．1 本条根据国家标准《城市居住区规划设计规范》GB 50180—93(2002

年版)第9．0．4条制定。
居住用地的排水系统如果规划不当，会造成地面积水，既污染环境，又使居

民出行困难，还有可能造成地下室渗漏，并危及建筑地基基础的安全。为保

证排水畅通，本条对地面排水坡度做出了规定。地面水的排水尚应符合国家

标准《民用建筑设计通则》GB 50352—2005的相关规定。
4．5．2 本条根据行业标准《城市用地竖向规划规范》CJJ 83—99第5．0．3

条、第9．0．3条制定。
本条提出了住宅用地的防护工程的相应控制指标，以确保建设基地内建筑物

、构筑物、人、车以及防护工程自身的安全。
5 建 筑
5．1 套内空间
5．1．1 本条根据国家标准《住宅设计规范》GB 50096—1999(2003年版)第3

．1．1条制定。明确要求每套住宅至少应设卧室、起居室(厅)、厨房和卫生

间等四个基本空间。具体表现为独立门户，套型界限分明，不允许共用卧室

、起居室(厅)、厨房及卫生间。
5．1．2 本条根据国家标准《住宅设计规范》GB 50096—1999(2003年版)第3

．3．3条制定。要求厨房应设置相应的设施或预留位置，合理布置厨房空间

。对厨房设施的要求各有侧重，如对案台、炉灶侧重于位置和尺寸，对洗涤

池侧重于与给排水系统的连接，对排油烟机侧重于位置和通风口。
5．1．3 本条根据国家标准《住宅设计规范》GB 50096—1999(2003年版)第3

．4．3条制定，增加了卫生间不应直接布置在下层住户的餐厅上层的要求，

增加了局部墙面应有防水构造的要求。在近年房地产开发建设期间，开发单

位常常要求设计者进行局部平面调整，此时如果忽视本规定，常会引起住户

的不满和投诉。本条要求进一步严格区别套内外的界限。
5．1．4 本条根据国家标准《住宅设计规范》GB 50096—1999(2003年版)第3

．4．1条、第3．4．2条制定。要求卫生间应设置相应的设施或预留位置。设

置设施或预留位置时，应保证其位置和尺寸准确，并与给排水系统可靠连接

。为了保证家庭饮食卫生，要求布置便器的卫生间的门不直接开在厨房内。
5．1．5 本条根据国家标准《住宅设计规范》GB 50096—1999(2003年版)第3

．7．2条、第3．7．3条及第3．9．1条制定，集中表述对窗台、阳台栏杆的

安全防护要求。
没有邻接阳台或平台的外窗窗台，应有一定高度才能防止坠落事故。我国近

期因设置低窗台引起的法律纠纷时有发生。国家标准《住宅设计规范》GB

50096—1999(2003年版)明确规定："窗台的净高或防护栏杆的高度均应从可

踏面起算，保证净高0.90m"。有效的防护高度应保证净高0.90m，距离楼(地

)面O.45m以下的台面、横栏杆等容易造成无意识攀登的可踏面，不应计入窗

台净高。当窗外有阳台或平台时，可不受此限。
根据人体重心稳定和心理要求，阳台栏杆应随建筑高度增高而增高。本条按

住宅层数提出了不同的阳台栏杆净高要求。由于封闭阳台不改变人体重心稳

定和心理要求，故封闭阳台栏杆也应满足阳台栏杆净高要求。
阳台栏杆设计应防止儿童攀登。根据人体工程学原理，栏杆的垂直杆件间净

距不大于0.11m时，才能防止儿童钻出。
5．1．6 本条根据国家标准《住宅设计规范》GB 50096—1999(2003年版)第3

．6．2条、第3．6．3条制定。
本条对住宅室内净高、局部净高提出要求，以满足居住活动的空间需求。根

据普通住宅层高为2.80m的要求，不管采用何种楼板结构，卧室、起居室(厅)

的室内净高不低于2.40m的要求容易达到。对住宅装修吊顶时，不应忽视此净

高要求。局部净高是指梁底处的净高、活动空间上部吊柜的柜底与地面距离

等。一间房间中低于2.40m的局部净高的使用面积不应大于该房间使用面积的

1／3。
居住者在坡屋顶下活动的心理需求比在一般平屋顶下低。利用坡屋顶内空间

作卧室、起居室(厅)时，若净高低于2.10m的使用面积超过该房间使用面积的

1／2，将造成居住者活动困难。
5．1．7 本条根据国家标准《住宅设计规范》GB 50096—1999(2003年版)第3

．7．5条制定。阳台是用水较多的地方，其排水处理好坏，直接影响居民生

活。我国新建住宅中因上部阳台排水不当对下部住户造成干扰的事例时有发

生，为此，要求阳台地面构造应有排水措施。
5．2 公共部分
5．2．1 本条根据国家标准《住宅设计规范》GB 50096—1999(2003年版)第4

．1．4条、第4．2．2条制定。走廊和公共部位通道的净宽不足或局部净高过

低将严重影响人员通行及疏散安全。本条根据人体工程学原理提出了通道净

宽和局部净高的最低要求。
5．2．2 本条根据国家标准《住宅设计规范》GB 50096—1999(2003年版)第4

．2．1条制定。外廊、内天井及上人屋面等处一般都是交通和疏散通道，人

流较为集中，故临空处栏杆高度应能保障安全。本条按住宅层数提出了不同

的栏杆净高要求。
5．2．3 本条根据国家标准《住宅设计规范》GB 50096—1999(2003年版)第4

．1．2条、第4．1．3条、第4．1．5条制定，集中表述对楼梯的相关要求。

楼梯梯段净宽系指墙面至扶手中心之间的水平距离。从安全防护的角度出发

，本条提出了减缓楼梯坡度、加强栏杆安全性等要求。住宅楼梯梯段净宽不

应小于1.10m的规定与国家标准《民用建筑设计通则》GB 50352—2005对楼梯

梯段宽度按人流股数确定的一般规定基本一致。同时，考虑到实际情况，对

六层及六层以下住宅中一边设有栏杆的梯段净宽要求放宽为不小于1.00m。
5．2．4 本条根据国家标准《住宅设计规范》GB 50096—1999(2003年版)第4

．5．4条、第4．2．3条制定，提出住宅建筑出入口的设置及安全措施要求。
为了解决使用功能完全不同的用房在一起时产生的人流交叉干扰的矛盾，保

证防火安全疏散，要求住宅与附建公共用房的出入口分开布置。分别设置出

入口将造成建筑面积分摊量增加，这是正常情况，应在工程设计前期全面衡

量，不可因此降低安全要求。
为防止阳台、外廊及开敞楼梯平台上坠物伤人，要求对其下部的公共出入口

采取防护措施，如设置雨罩等。
5．2．5 本条根据国家标准《住宅设计规范》GB 50096—1999(2003年版)第4

．1．6条制定。针对当前房地产开发中追求短期经济利益，牺牲居住者利益

的现象，为了维护公众利益，保证居住者基本的居住条件，严格规定了住宅

须设电梯的层数、高度要求。顶层为两层一套的跃层住宅时，若顶层住户入

口层楼面距该住宅建筑室外设计地面的高度不超过16m，可不设电梯。
5．2．6 根据居住实态调查，随着居住生活模式变化，住宅管理人员和各种

服务人员大量增加，若住宅建筑中不设相应的卫生间，将造成公共卫生难题

。
5．3 无障碍要求
5．3．1 本条根据行业标准《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ 50—

2001第5．2．1条制定，列出了七层及七层以上的住宅应进行无障碍设计的部

位。该标准对高层、中高层住宅要求进行无障碍设计的部位还包括电梯轿厢

。由于该规定对住宅强制执行存在现实问题，本条不予列入。对六层及六层

以下设置电梯的住宅，也不列为强制执行无障碍设计的对象。
5．3．2 本条根据行业标准《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ 50—

2001第7章相关规定制定。该规范规定高层、中高层居住建筑入口设台阶时，

必须设轮椅坡道和扶手。本条规定不受住宅层数限制。本条按不同的坡道高

度给出了最大坡度限值，并取消了坡道长度要求。
5．3．3 本条根据行业标准《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ 50—

2001第7．1. 3条制定。为避免轮椅使用者与正常人流的交叉干扰，要求七层

及七层以上住宅建筑人口平台宽度不小于2.00m。
5．3．4 本条根据行业标准《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ 50—

2001第7．3．1条制定，给出了供轮椅通行的走道和通道的最小净宽限值。
5．4 地 下 室
5．4．1 本条根据国家标准《住宅设计规范》GB 50096—1999(2003年版)第4

．4．1条制定。住宅建筑中的地下室，由于通风、采光、日照、防潮、排水

等条件差，对居住者健康不利，故规定住宅的卧室、起居室(厅)、厨房不应

布置在地下室。其他房间如储藏间、卫生间、娱乐室等不受此限。由于半地

下室有对外开启的窗户，条件相对较好，若采取采光、通风、日照、防潮、

排水及安全防护措施，可布置卧室、起居室(厅)、厨房。
5．4．2 本条根据行业标准《汽车库建筑设计规范》JGJ 100—98的相关规定

和住宅地下车库的实际情况制定。
汽车库内的单车道是按一条中心线确定坡度及转弯半径的，如果兼作双车道

使用，即使有一定的宽度，汽车在坡道及其转弯处仍然容易发生相撞、刮蹭

事故。因此，严禁将宽的单车道兼作双车道。
地下车库在通风、采光方面条件差，而集中存放的汽车由于其油箱储存大量

汽油，本身是易燃、易爆因素。而且，地下车库发生火灾时扑救难度大。因

此，设计时应排除其他可能产生火灾、爆炸事故的因素，不应将修理车位及

使用或存放易燃、易爆物品的房间设置在地下车库内。
多项实例检测结果表明，住宅的地下车库中有害气体超标现象十分严重。如

果利用楼(电)梯间为地下车库自然通风，将严重污染住宅室内环境，必须加

以限制。
5．4．3 住宅的地下自行车库属于公共活动空间，其净高至少应与公共走廊

净高相等，故规定其净高不应低于2.00m。
5．4．4 住宅的地下室包括车库、储藏间等，均应采取有效防水措施。
6 结 构
6．1 一般规定
6．1．1 本条根据国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》GB 50068—

2001第1．0．5条、第1，0．8条制定。按该标准规定，住宅作为普通房屋，

其结构的设计使用年限取为50年，安全等级取为二级。考虑到住宅结构的可

靠性与居民的生命财产安全密切相关，且住宅已经成为最为重要的耐用商品

之一，故本条规定住宅结构的设计使用年限应取50年或更长时间，其安全等

级应取二级或更高。
6．1. 2 本条根据国家标准《建筑抗震设计规范》GB 50011—2001第1. 0．2

条和国家标准《建筑工程抗震设防分类标准》GB 50223—2004第6．0．11条

制定。
抗震设防烈度是按国家规定的权限批准作为一个地区抗震设防依据的地震烈

度。抗震设防分类是根据建筑遭遇地震破坏后，可能造成人员伤亡、直接和

间接经济损失、社会影响的程度及其在抗震救灾中的作用等因素，对建筑物

所作的设防类别划分。
住宅建筑量大面广，抗震设计时，应综合考虑安全性、适用性和经济性要求

，在保证安全可靠的前提下，节约结构造价、降低成本。本条将住宅建筑的

抗震设防类别定为"不应低于丙类"，与国家标准《建筑工程抗震设防分类

标准》GB 50223—2004第6．O．11条的规定基本一致，但措辞更严格，意味

着住宅建筑的抗震设防类别不允许划为丁类。
6．1．3 本条主要依据国家标准《岩土工程勘察规范》GB 50021—2001、《

建筑地基基础设计规范》GB 50007—2002和《建筑抗震设计规范》GB 50011

—2001的有关规定制定。
在住宅结构设计和施工之前，必须按基本建设程序进行岩土工程勘察。岩土

工程勘察应按工程建设各阶段的要求，正确反映工程地质条件，查明不良地

质作用和地质灾害，取得资料完整、评价正确的勘察报告，并依此进行住宅

地基基础设计。住宅上部结构的选型和设计应兼顾对地基基础的影响。
住宅应优先选择建造在对结构安全有利的地段。对不利地段，应力求避开；

当因客观原因而无法避开时，应仔细分析，并采取保证结构安全的有效措施

。禁止在抗震危险地段建造住宅。条文中所指的"不利地段"既包括抗震不

利地段，也包括一般意义上的不利地段(如岩溶、滑坡、崩塌、泥石流、地下

采空区等)。
6．1．4 本条根据国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》GB 50068—

2001的有关规定制定。
住宅结构在建造和使用过程中可能发生的各种作用的取值、组合原则以及安

全性、适用性、耐久性的具体设计要求等，根据不同材料结构的特点，应分

别符合现行有关国家标准和行业标准的规定。
住宅结构在设计使用年限内应具有足够的安全性、适用性和耐久性，具体体

现在：1)在正常施工和正常使用时，能够承受可能出现的各种作用，如重力

、风、地震作用以及非荷载效应(温度效应、结构材料的收缩和徐变、环境侵

蚀和腐蚀等)，即具有足够的承载能力；2)在正常使用时具有良好的工作性能

，满足适用性要求，如可接受的变形、挠度和裂缝等；3)在正常维护条件下

具有足够的耐久性能，即在规定的工作环境和预定的使用年限内，结构材料

性能的恶化不应导致结构出现不可接受的失效概率；4)在设计规定的偶然事

件发生时和发生后，结构能保持必要的整体稳定性，即结构可发生局部损坏

或失效但不应导致连续倒塌。
6．1．5 本条是第6．1．4条的延伸规定，主要针对当前某些材料结构(如钢

筋混凝土结构、砌体结构、钢—混凝土混合结构等)中比较普遍存在的裂缝问

题，提出"住宅结构不应产生影响结构安全的裂缝"的要求。钢结构构件在

任何情况下均不允许产生裂缝。
对不同材料结构构件，"影响结构安全的裂缝"的表现形态多样，产生原因

各异，应根据具体情况进行分析、判断。在设计、施工阶段，均应针对不同

材料结构的特点，采取相应的可靠措施，避免产生影响结构安全的裂缝。
6．1．6 本条根据国家标准《建筑边坡工程技术规范》GB 50330—2002第3．

3．3条制定，对邻近住宅的永久性边坡的设计使用年限提出要求，以保证相

邻住宅的安全使用。所谓"邻近"，应以边坡破坏后是否影响到住宅的安全

和正常使用作为判断标准。
6．2 材 料
6．2．1 结构材料性能直接涉及到结构的可靠性。当前，我国住宅结构采用

的主要材料有建筑钢材(包括普通钢结构型材、轻型钢结构型材、板材和钢筋

等)、混凝土、砌体材料(砖、砌块、砂浆等)、木材、铝型材和板材、结构粘

结材料(如结构胶)等。这些材料的物理、力学性能和耐久性能等，应符合国

家现行有关标准的规定，并满足设计要求。住宅建设量大面广，需要消耗大

量的建筑材料，建筑材料的生产又消耗大量的能源、资源，同时给环境保护

带来巨大压力。因此，住宅结构材料的选择应符合节约资源和保护环境的原

则。
6．2．2 本条根据国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》GB 50068—

2001第5．0．3条和《建筑抗震设计规范》GB 50011—2001第3．9．2条制定

。
住宅结构设计采用以概率理论为基础的极限状态设计方法。材料强度标准值

应以试验数据为基础，采用随机变量的概率模型进行描述，运用参数估计和

概率分布的假设检验方法确定。随着经济、技术水平的提高和结构可靠度水

平的提高，要求结构材料强度标准值具有不低于95％的保证率是必需的。
结构用钢材主要指型钢、板材和钢筋。抗震设计的住宅，对结构构件的延性

性能有较高要求，以保证结构和结构构件有足够的塑性变形能力和耗能能力

。
6．2．3 本条是住宅混凝土结构构件采用混凝土强度的最低要求。住宅用结

构混凝土，包括基础、地下室、上部结构的混凝土，均应符合本条规定。
6．2．4 本条根据国家标准《建筑抗震设计规范》GB 50011—2001第3．9．2

条和《钢结构设计规范》GB 50017—2003第3．3．3条制定，提出结构用钢材

材质和力学性能的基本要求。
抗拉强度、屈服强度和伸长率，是结构用钢材的三项基本性能。硫、磷是钢

材中的杂质，其含量多少对钢材力学性能(如塑性、韧性、疲劳、可焊性等)

有较大影响。碳素结构钢中，碳含量直接影响钢材强度、塑性、韧性和可焊

性等；碳含量增加，钢材强度提高，但塑性、韧性、疲劳强度下降，同时恶

化可焊性和抗腐蚀性。因此，应根据住宅结构用钢材的特点，要求钢型材、

板材、钢筋等产品中硫、磷、碳元素的含量符合有关标准的规定。
冷弯试验值是检验钢材弯曲能力和塑性性能的指标之一，也是衡量钢材质量

的一个综合指标。因此，焊接钢结构所采用的钢材以及混凝土结构用钢筋，

均应有冷弯试验的合格保证。
6．2．5 本条根据国家标准《建筑抗震设计规范》GB 50011—2001第3．9．2

条和《砌体结构设计规范》GB 50003—2001(2002年局部修订)第3．1．1、6

．2．1条制定。
砌体结构是住宅中应用最多的结构形式。砌体由多种块体和砂浆砌筑而成。

块体和砂浆的种类、强度等级是砌体结构设计的基本依据，也是达到规定的

结构可靠度和耐久性的重要保证。根据新型砌体材料的特点和我国近年来工

程应用中出现的一些涉及耐久性、安全或正常使用中比较敏感的裂缝等问题

，结合我国对新型墙体材料产业政策的要求，本条明确规定了砌体结构应采

用的块体、砂浆类别以及相应的强度等级要求。
其他类型的块体材料(如石材等)的强度等级及其砌筑砂浆的要求，应符合国

家现行有关标准的规定；对住宅地面以下或防潮层以下及潮湿房屋的砌体，

其块体和砂浆的要求，应有所提高，并应符合国家现行有关标准的规定。
6．2．6 本条根据国家标准《木结构设计规范》GB 50005—2003的有关规定

制定。
木结构住宅设计时，应根据结构构件的用途、部位、受力状态选择相应的材

质等级，所选木材的强度等级不应低于TC11(针叶树种)或TB11(阔叶树种)。

对胶合木结构，除了胶合材自身的强度要求外，承重结构用胶的性能尤为重

要。结构胶缝主要承受拉力、压力和剪力作用，胶缝的抗拉和抗剪能力是关

键。因此，为了保证胶缝的可靠性，使可能的破坏发生在木材上，必须要求

结构胶的胶合强度不得低于木材顺纹抗剪强度和横纹抗拉强度。
木材含水率过高时，会产生干缩和开裂，对结构构件的抗剪、抗弯能力造成

不利影响，也可引起结构的连接松弛或变形增大，从而降低结构的安全度。

因此，制作木结构构件时，应严格控制木材的含水率；当木材含水率超过规

定值时，在确定木材的有关设计指标(如各种木材的横纹承压强度和弹性模量

、落叶松木材的抗弯强度等)时，应考虑含水率的不利影响，并在结构构造设

计中采取针对性措施。
6．3 地基基础
6．3．1 地基基础设计是住宅结构设计中十分重要的一个环节。我国幅员辽

阔，各地的岩土工程特性、水文地质条件有很大的差异。因此，住宅地基基

础的选型和设计要以岩土工程勘察文件为依据和基础，因地制宜，综合考虑

住宅主体结构的特点、地域特点、施工条件以及是否抗震设防地区等因素。
6．3．2 住宅建筑地基基础设计应满足承载力、变形和稳定性要求。
过去，多数工程项目只考虑地基承载力设计，很少考虑变形设计。实际上，

地基变形造成建筑物开裂、倾斜的事例屡见不鲜。因此，设计原则应当从承

载力控制为主转变到重视变形控制。地基变形计算值，应满足住宅结构安全

和正常使用要求。地基变形验算包括进行处理后的地基。
目前，由于抗浮设计考虑不周引起的工程事故也很多，应在承载力设计过程

中引起重视。
有关地基基础承载力、变形、稳定性设计的原则应符合国家标准《建筑地基

基础设计规范》GB 50007—2002第3．0．4条、第3．0．5条的规定；抗震设

防地区的地基抗震承载力应取地基承载力特征值与地基抗震承载力调整系数

的乘积，并应符合国家标准《建筑抗震设计规范》GB 50011—2001第4．2．3

条的规定。

6．3．3 实践表明，在地基基础工程中，与基坑相关的事故最多。因此，本

条从安全角度出发予以强调。"周边环境"包括住宅建筑周围的建筑物、构

筑物，道路、桥梁，各种市政设施以及其他公共设施。
6．3．4 桩基础在我国很多地区有广泛应用。桩基础的承载力和桩身完整性

是基本要求。无论是预制桩还是现浇混凝土或现浇钢筋混凝土桩，由于在地

下施工，成桩后的质量和各项性能是否满足设计要求，必须按照规定的数量

和方法进行检验。
地基处理是为提高地基承载力、改善其变形性能或渗透性能而采取的人工处

理方法。地基处理后，应根据不同的处理方法，选择恰当的检验方法对地基

承载力进行检验。

桩基础、地基处理的设计、施工、承载力检验要求和方法，应符合国家现行

标准《建筑地基基础设计规范》GB 50007、《建筑桩基技术规范》JGJ 94、

《建筑基桩检测技术规范》JGJ 106、《建筑地基处理技术规范》JGJ 79等的

有关规定。
6．4 上部结构
6．4．1 本条对住宅结构体系提出基本概念设计要求。住宅结构的规则性要

求和概念设计，应在建筑设计、结构设计的方案阶段得到充分重视，并应在

结构施工图设计中体现概念设计要求的实施方法和措施。
抗震设计的住宅，对结构的规则性要求更加严格，不应采用严重不规则的建

筑、结构设计方案。所谓严重不规则，对不同结构体系、不同结构材料、不

同抗震设防烈度的地区，有不同的侧重点，很难细致地量化，但总体上是指

：建筑结构体形复杂、多项实质性的控制指标超过有关规定或某一项指标大

大超过规定，从而造成严重的抗震薄弱环节和明显的地震安全隐患，可能导

致地震破坏的严重后果。
6．4．2 本条是对抗震设防地区住宅结构设计的总体要求。抗震设计的住宅

，应首先确定抗震设防类别(不低于丙类)，并根据抗震设防类别和抗震设防

烈度确定总体抗震设防标准；其次，应根据抗震设防标准的要求，结合不同

结构材料和结构体系的特点以及场地类别，确定适宜的房屋高度或层数限制

、地震作用计算方法和结构地震效应分析方法、结构和结构构件的承载力与

变形验算方法、与抗震设防目标相对应的抗震措施等。
6．4．3 无论是否抗震设计，住宅结构中刚度和承载力有突变的部位，对突

变程度应加以控制，并应根据结构材料和结构体系的特点、抗震设防烈度的

高低，采取可靠的加强措施，减少薄弱部位结构破坏的可能性。
错层结构、连体结构(立面有大开洞的结构)、带转换层的结构，由于其结构

刚度、质量分布、承载力变化等不均匀，属于竖向布置不规则的结构；错层

附近的竖向抗侧力构件、连体结构的连接体及其周边构件、带转换层结构的

转换构件(如转换梁、框支柱、楼板)等，在地震作用下受力复杂，容易形成

多处应力集中，造成抗震薄弱部位。鉴于此类结构的抗震设计理论和方法尚

不完善，并且缺乏相应的工程实践经验，故规定9度抗震设计的住宅不应采用

此类结构。
6．4．4 住宅砌体结构应设计为双向受力体系；无论计算模型是刚性方案、

刚弹性方案还是弹性方案，均应采取有效的构造措施，保证结构的承载力和

各部分的连接性能，从而保证其整体性，避免局部或整体失稳以致破坏、倒

塌；抗震设计时，尚应采取措施保证其抗震承载能力和必要的延性性能，从

而达到抗震设防目标要求。目前砌体结构以承载力设计为基础，以构造措施

保证其变形能力等正常使用极限状态的要求，因此砌体结构的各项构造措施

十分重要。
保证砌体结构整体性和抗震性能的主要措施，包括选择合格的砌体材料、合

理的砌筑方法和工艺，限制建筑的体量，控制砌体墙(柱)的高宽比，控制承

重墙体(抗震墙)的间距，在必要的部位采取加强措施(如在关键部位的灰缝内

增设拉结钢筋，设置钢筋混凝土圈梁、构造柱、芯柱或采用配筋砌体等)。
6．4．5 底部框架、上部砌体结构住宅是我国目前经济条件下特有的一种结

构形式，通过将上部部分砌体墙在底部变为框架而形成较大的空间，底部一

般作为商业用房，上部仍然用作住宅。由于这种结构形式的变化，造成底部

框架结构的侧向刚度比上部砌体结构的刚度小，且在结构转换层要通过转换

构件(如托墙梁)将上部砌体墙承受的内力转移至下部的框架柱(框支柱)，传

力途径不直接。过渡层及其以下的框架结构是这种结构的薄弱部位，必需采

取措施予以加强。根据理论分析和地震震害经验，这种结构在地震区应谨慎

采用，故限制其底部大空间框架结构的层数不应超过2层，并应设置剪力墙。
底部框架—剪力墙、上部砌体结构住宅的设计应符合国家标准《建筑抗震设

计规范》GB 50011—2001第7．1节、第7．2节和第7．5节的有关规定。
6．4．6 混凝土结构构件，都应满足基本的混凝土保护层厚度和配筋构造要

求，以保证其基本受力性能和耐久性。
混凝土保护层的作用主要是：对受力钢筋提供可靠的锚固，使其在荷载作用

下能够与混凝土共同工作，充分发挥强度；使钢筋在混凝土的碱性环境中免

受介质的侵蚀，从而确保在规定的设计使用年限内具有相应的耐久性。
混凝土构件的配筋构造是保证混凝土构件承载力、延性以及控制其破坏形态

的基本要求。配筋构造通常包括钢筋的种类和性能要求、配筋形式、最小配

筋率和最大配筋率、配筋间距、钢筋连接方式和连接区段(位置)、钢筋搭接

和锚固长度、弯钩形式等。
6．4．7 钢结构的防火、防腐措施是保证钢结构住宅安全性、耐久性的基本

要求。钢材不是可燃材料，但是在高温下其刚度和承载力会明显下降，导致

结构失稳或产生过大变形，甚至倒塌。
住宅钢结构中，除不锈钢构件外，其他钢结构构件均应根据设计使用年限、

使用功能、使用环境以及维护计划，采取可靠的防腐措施。
6．4．8 在木结构构件表面包覆(涂敷)防火材料，可达到规定的构件燃烧性

能和耐火极限要求。此外，木结构住宅应符合防火间距、房屋层数的要求，

并采取有效的消防措施。
调查表明，正常使用条件下，木结构的破坏多数是由于腐朽和虫蛀引起的，

因此，木结构的防腐、防虫，在结构设计、施工和使用阶段均应当引起高度

重视。防止木结构腐朽，应根据使用条件和环境条件在设计上采取防潮、通

风等构造措施。
木结构住宅的防火、防腐、防潮、防虫措施，应符合国家标准《木结构设计

规范》GB 50005—2003的有关规定。
6．4．9 本条对住宅结构的围护结构和非结构构件提出要求。"围护结构"

在不同专业领域的含义不同。本条中围护结构主要指直接面向建筑室外的非

承重墙体、各类建筑幕墙(包括采光顶)等，相对于主体结构而言实际上属于

"非结构构件"。围护结构和非结构构件的安全性和适用性应满足住宅建筑

设计要求，并应符合国家现行有关标准的规定。对非结构构件的耐久性问题

，由于材料性质、功能要求及更换的难易程度不同，未给出具体要求，但具

体设计上应予以重视。
本条中非结构构件包括持久性的建筑非结构构件和附属机电设施。
长期以来，非结构构件的可靠性设计没有引起设计人员的充分重视。对非结

构构件，应根据其重要性、破坏后果的严重性及其对建筑结构的影响程度，

采取不同的设计要求和构造措施。对抗震设计的住宅，尚应对非结构构件采

取抗震措施或进行必要的抗震计算。对不同功能的非结构构件，应满足相应

的承载能力、变形能力(刚度和延性)要求，并应具有适应主体结构变形的能

力；与主体结构的连接、锚固应牢固、可靠，要求锚固承载力大于连接件的

承载力。
各类建筑幕墙的应用应符合国家现行标准《玻璃幕墙工程技术规范》JGJ 102

、 《金属与石材幕墙工程技术规范》JGJ 133、《建筑玻璃应用技术规程》

JGJ 113等的规定。
7 室内环境
7．1 噪声和隔声
7．1．1 住宅应给居住者提供一个安静的室内生活环境，但是在现代城市中

大部分住宅的外部环境均比较嘈杂，尤其是邻近主要街道的住宅，交通噪声

的影响更为严重。因此，应在住宅的平面布置和建筑构造上采取有效的隔声

和防噪声措施，例如尽可能使卧室和起居室远离噪声源，邻街的窗户采用隔

声性能好的窗户等。
本条提出的卧室、起居室的允许噪声级是一般水平的要求，采取上述措施后

不难达到。
7．1．2 楼板的撞击声隔声性能的优劣直接关系到上层居住者的活动对下层

居住者的影响程度；撞击声压级越大，对下层居住者的影响就越大。计权标

准化撞击声压级75dB是一个较低的要求，大致相当于现浇钢筋混凝土楼板的

撞击声隔声性能。
为避免上层居住者的活动对下层居住者造成影响，应采取有效的构造措施，

降低楼板的计权标准化撞击声压级。例如，在楼板的上表面敷设柔性材料，

或采用浮筑楼板等。
7．1．3 空气声计权隔声量是衡量构件空气声隔声性能的指标。楼板、分户

墙、户门和外窗的空气声计权隔声量的提高，可有效地衰减上下、左右邻室

之间，及走廊、楼梯与室内之间的声音传递，并有效地衰减户外传入户内的

声音。
本条规定的具体空气声计权隔声量都是较低的要求。为提高空气声隔声性能

，应采取有效的构造措施，如采用更高隔声量的户门和外窗等。

外窗通常是隔声的薄弱环节，尤其是沿街住宅的外窗，应予以足够的重视。

高隔声量的外窗对住宅满足本规范第7．1．1条的要求至关重要。
7．1．4 各种管线穿过楼板和墙体时，若孔洞周边不密封，声音会通过缝隙

传递，大大降低楼板和墙体的隔声性能。对穿线孔洞的周边进行密封，属于

施工细节问题，几乎不增加成本，但对提高楼板和墙体的空气声隔声性能很

有好处。
7．1．5 电梯运行不可避免地会引起振动，这种振动对相邻房间的影响比较

大，因此不应将卧室、起居室紧邻电梯井布置。但在住宅设计时，有时会受

平面布局的限制，不得不将卧室、起居室紧邻电梯井布置。在这种情况下，

为保证卧室、起居室的安静，应采取一些隔声和减振的技术措施，例如提高

电梯井壁的隔声量、在电梯轨道和井壁之间设置减振垫等。
7．1．6 住宅建筑内的水泵房、风机房等都是噪声源、振动源，有时管道井

也会成为噪声源。从源头人手是最有效的降低振动和治理噪声的方式。因此

，给水泵、风机设置减振装置是降低振动、减弱噪声的有效措施。同时，还

应注意水泵房、风机房以及管道井的有效密闭，提高水泵房、风机房和管道

井的空气声隔声性能。
7．2 日照、采光、照明和自然通风
7．2．1 日照对居住者的生理和心理健康都非常重要。住宅的日照受地理位

置、朝向、外部遮挡等外部条件的限制，常难以达到比较理想的状态。尤其

是在冬季，太阳高度角较小，建筑之间的相互遮挡更为严重。
本条规定"每套住宅至少应有一个居住空间能获得冬季日照"，但未提出日

照时数要求。
住宅设计时，应注意选择好朝向、建筑平面布置(包括建筑之间的距离、相对

位置以及套内空间的平面布置)，通过计算，必要时使用日照模拟软件分析计

算，创造良好的日照条件。
7．2．2 充足的天然采光有利于居住者的生理和心理健康，同时也有利于降

低人工照明能耗。用采光系数评价住宅是否获取了足够的天然采光比较科学

，但采光系数需要通过直接测量或复杂的计算才能得到。一般情况下，住宅

各房间的采光系数与窗地面积比密切相关，因此本条直接规定了窗地面积比

的限值。
7．2．3 住宅套内的各个空间由于使用功能不同，其照度要求各不相同，设

计时应区别对待。套外的门厅、电梯前厅、走廊、楼梯等公共空间的地面照

度，应满足居住者的通行等需要。
7．2．4 自然通风可以提高居住者的舒适感，有助于健康，同时也有利于缩

短夏季空调器的运行时间。住宅能否获取足够的自然通风与通风开口面积的

大小密切相关。一般情况下，当通风开口面积与地面面积之比不小于1／20时

，房间可获得较好的自然通风。
实际上，自然通风不仅与通风开口面积的大小有关，还与通风开口之间的相

对位置密切相关。在住宅设计时，除了满足最小的通风开口面积与地面面积

之比外，还应合理布置通风开口的位置和方向，有效组织与室外空气流通顺

畅的自然通风。
7．3 防 潮
7．3．1 防止渗漏是住宅建筑屋面、外墙、外窗的基本要求。为防止渗漏，

在设计、施工、使用阶段均应采取相应措施。
7．3．2 住宅室内表面(屋面和外墙的内表面)长时间的结露会滋生霉菌，对

居住者的健康造成有害的影响。
室内表面出现结露最直接的原因是表面温度低于室内空气的露点温度。另外

，表面空气的不流通也助长了结露现象的发生。因此，住宅设计时，应核算

室内表面可能出现的最低温度是否高于露点温度，并尽量避免通风死角。
但是，要杜绝内表面的结露现象有时非常困难。例如，在我国南方的雨季，

空气非常潮湿，空气所含的水蒸气接近饱和，除非紧闭门窗，空气经除湿后

再送人室内，否则短时间的结露现象是不可避免的。因此，本条规定在"室

内温、湿度设计条件下"(即在正常条件下)不应出现结露。
7．4 空气污染
7．4．1 住宅室内空气中的氡、游离甲醛、苯、氨和总挥发性有机化合物

(TVOC)等污染物对人体的健康危害很大，应对其活度、浓度加以控制。
氡的活度与住宅选址有关，其他几种污染物的浓度与建筑材料、装饰装修材

料、家具以及住宅的通风条件有关。
8 设 备
8．1 一般规定
8．1．1～8．1．3 给水排水系统、采暖设施及照明供电系统是基本的居住生

活条件，并有利于居住者身体健康，改善环境质量。采暖设施主要是指集中

采暖系统，也包括单户采暖系统。
8．1．4 为便于给水总立管、雨水立管、消防立管、采暖供回水总立管和电

气、电信干线(管)的维修和管理，不影响套内空间的使用，本条规定上述管

线不应布置在套内。
实践中，公共功能的管道、阀门、设备或部件设在套内，住户在装修时加以

隐蔽，给维修和管理带来不便；在其他住户发生事故需要关闭检修阀门时，

因设置阀门的住户无人而无法进入，不能正常维护，这样的事例较多。本条

据此规定上述设备和部件应设在公共部位。
给水总立管、雨水立管、消防立管、采暖供回水总立管和电气、电信干线(管

)应设置在套外的管井内或公共部位。对于分区供水横干管，也应布置在其服

务的住宅套内，而不应布置在与其毫无关系的套内；当采用远传水表或IC水

表而将供水立管设在套内时，供检修用的阀门应设在公用部位的横管上，而

不应设在套内的立管顶部。公共功能管道其他需经常操作的部件，还包括有

线电视设备、电话分线箱和网络设备等。
8．1．5 计量仪表的选择和安装方式，应符合安全可靠、便于计量和减少扰

民的原则。计量仪表的设置位置，与仪表的种类有关。住宅的分户水表宜相

对集中读数，且宜设置在户外；对设置在户内的水表，宜采用远传水表或IC

卡水表等智能化水表。其他计量仪表也宜设置在户外；当设置在户内时，应

优先采用可靠的电子计量仪表。无论设置在户外还是户内，计量仪表的设置

应便于直接读数、维修和管理。
8．2 给水排水
8．2．1 住宅生活给水系统的水源，无论采用市政管网，还是自备水源井，

生食品的洗涤、烹饪，盥洗、淋浴、衣物的洗涤、家具的擦洗用水，其水质

应符合国家现行标准《生活饮用水卫生标准》GB 5749、《城市供水水质标准

》CJ／T 206的要求。当采用二次供水设施来保证住宅正常供水时，二次供水

设施的水质卫生标准应符合现行国家标准《二次供水设施卫生规范》GB

17051的要求。生活热水系统的水质要求与生活给水系统的水质相同。管道直

饮水具有改善居民饮用水水质，降低直饮水的成本，避免送桶装水引起的干

扰，保障住宅小区安全的优点，在发达地区新建的住宅小区中已被普遍采用

。其水质应满足行业标准《饮用净水水质标准》CJ 94的要求。生活杂用水指

用于便器冲洗、绿化浇洒、室内车库地面和室外地面冲洗的水，在住宅中一

般称为中水，其水质应符合国家现行标准《城市污水再生利用 城市杂用水水

质》GB／T 18920、 《城市污水再生利用 景观环境用水水质》GB／T 18921

和《生活杂用水水质标准》CJ／T 48的相关要求。
8．2．2 为节约能源，减少居民生活饮用水水质污染，住宅建筑底部的住户

应充分利用市政管网水压直接供水。当设有管道倒流防止器时，应将管道倒

流防止器的水头损失考虑在内。
8．2．3 当市政给水管网的水压、水量不足时，应设置二次供水设施：贮水

调节和加压装置。二次供水设施的设置应符合现行国家标准《二次供水设施

卫生规范》GB 17051的要求。住宅生活给水管道的设置，应有防水质污染的

措施。住宅生活给水管道、阀门及配件所涉及的材料必须达到饮用水卫生标

准。供水管道(管材、管件)应符合现行产品标准的要求，其工作压力不得大

于产品标准标称的允许工作压力。供水管道应选用耐腐蚀和安装连接方便可

靠的管材。管道可采用塑料给水管、塑料和金属复合管、铜管、不锈钢管和

球墨铸铁给水管等。阀门和配件的工作压力应大于或等于其所在管段的管道

系统的工作压力，材质应耐腐蚀，经久耐用。阀门和配件应根据管径大小和

所承受的压力等级及使用温度，采用全铜、全不锈钢、铁壳铜芯和全塑阀门

等。
8．2．4 为确保居民正常用水条件，提高使用的舒适性，并节约用水，本条

给出了套内分户用水点和入户管的给水压力限值。
国家标准《住宅设计规范》GB 50096—1999(2003年版)第6．1．2条规定：套

内分户水表前的给水静水压力不应小于50kPa。但由于国家标准《建筑给水排

水设计规范》GB 50015—2003第3．1. 14条中已将给水配件所需流出水头改

为最低工作压力要求，如洗脸盆由原要求流出水头为O.015MPa改为最低工作

压力为0.05MPa，水表前最低工作压力为0.05MPa已满足不了卫生器具的使用

要求，故改为对套内分户用水点的给水压力要求。当采用高位水箱或加压水

泵和高位水箱供水时，水箱的设置高度应按最高层最不利套内分户用水点的

给水压力不小于0.05MPa来考虑；当不能满足要求时，应设置增压给水设备。

当采用变频调速给水加压设备时，水泵的供水压力也应按上述要求来考虑。
卫生器具正常使用的最佳水压为0.20～0.30MPa。从节水、噪声控制和使用舒

适考虑，当住宅入户管的水压超过0.35MPa时，应设减压或调压设施。
8．2．5 住宅设置热水供应设施，是提高生活水平的重要措施，也是居住者

的普遍要求。由于热源状况和技术经济条件不尽相同，可采用多种热水加热

方式和供应系统；如采用集中热水供应系统，应保证配水点的最低水温，满

足居住者的使用要求。配水点的水温是指打开用水龙头在15s内得到的水温。
8．2．6 住宅采用节水型卫生器具和配件是节水的重要措施。节水型卫生器

具和配件包括：总冲洗用水量不大于6L。的坐便器系统，两档式便器水箱及

配件，陶瓷片密封水龙头、延时水嘴、红外线节水开关、脚踏阀等。住宅内

不得使用明令淘汰的螺旋升降式铸铁水龙头、铸铁截止阀、进水阀低于水面

的卫生洁具水箱配件、上导向直落式便器水箱配件等。建设部第218号"关于

发布《建设部推广应用和限制禁止使用技术》的公告"中规定：对住宅建筑

，推广应用节水型坐便器系统(≤6L)，禁止使用冲水量大于等于9L的坐便器

。本条对此做了更为严格的规定。
8．2．7 为防止卫生间排水管道内的污浊有害气体串至厨房内，对居住者卫

生健康造成影响，当厨房与卫生间相邻布置时，不应共用一根排水立管，而

应在厨房内和卫生间内分别设立管。
为避免排水管道漏水、噪声或结露产生凝结水影响居住者卫生健康，损坏财

产，排水管道(包括排水立管和横管)均不得穿越卧室。排水立管采用普通塑

料排水管时，不应布置在靠近与卧室相邻的内墙；当必须靠近与卧室相邻的

内墙时，应采用橡胶密封圈柔性接口机制的排水铸铁管、双臂芯层发泡塑料

排水管、内螺旋消音塑料排水管等有消声措施的管材。
8．2．8 住宅内除在设淋浴器、洗衣机的部位设置地漏外，卫生间和厨房的

地面可不设置地漏。地漏、存水弯的水封深度必须满足一定的要求，这是建

筑给水排水设计安全卫生的重要保证。考虑到水封蒸发损失、自虹吸损失以

及管道内气压变化等因素，国外规范均规定卫生器具存水弯水封深度为50～

100mm。水封深度不得小于50mm，对应于污水、废水、通气的重力流排水管道

系统排水时内压波动不致于破坏存水弯水封的要求。在住宅卫生间地面如设

置地漏，应采用密闭地漏。洗衣机部位应采用能防止溢流和干涸的专用地漏

。
8．2．9 本条的目的是为了确保当室外排水管道满流或发生堵塞时，不造成

倒灌，以免污染室内环境，影响住户使用。地下室、半地下室中卫生器具和

地漏的排水管低于室外地面，故不应与上部排水管道连接，而应设置集水坑

，用污水泵单独排出。
8．2．10 适合建设中水设施的住宅，是指水量较大且集中，就地处理利用并

能取得较好的技术经济效益的工程。雨水利用是指针对因建设屋顶、地面铺

装等地面硬化导致区域内径流量增加的情况，而采取的对雨水进行就地收集

、人渗、储存、利用等措施。
建设中水设施和雨水利用设施的住宅的具体规模应按所在地的有关规定执行

，目前国家无统一的要求。例如，北京市"关于加强中水设施建设管理的通

告"中规定：建筑面积5万m2以上，或可回收水量大于150m3／d的居住区必须

建设中水设施"；"关于加强建设工程用地内雨水资源利用的暂行规定"中

规定：凡在本市行政区域内，新建、改建、扩建工程(含各类建筑物、广场、

停车场、道路、桥梁和其他构筑物等建设工程设施，以下统称为建设工程)均

应进行雨水利用工程设计和建设。
地方政府应结合本地区的特点制定符合实际情况的中水设施和雨水利用工程

的实施办法。雨水利用工程的设计和建设，应以建设工程硬化后不增加建设

区域内雨水径流量和外排水总量为标准。雨水利用设施应因地制宜，采用就

地人渗与储存利用等方式。
8．2．11 为确保住宅中水工程的使用、维修，防止误饮、误用，设计时应采

取相应的安全措施。这是中水工程设计中应重点考虑的问题，也是中水在住

宅中能否成功应用的关键。
8．3 采暖、通风与空调
8．3．1 本条根据国家标准《采暖通风与空气调节设计规范》GB 50019—

2003第4．9．1条制定。集中采暖系统节能除应采用合理的系统制式外，还应

使房间温度可调节，即应采取分室(户)温度调节措施。按户进行用热量计量

和收费是推进建筑节能工作的重要配套措施之一。本条要求设置分户(单元)

计量装置；当目前设置有困难时，应预留安装计量装置的位置。
8．3．2 本条根据国家标准《住宅设计规范》GB 50096—1999(2003年版)第6

．2．2条制定，适用于所有设置集中采暖系统的住宅。考虑到居住者夜间衣

着较少，卫生间采用与卧室相同的标准。
8．3．3 以热水为采暖热媒，在节能、温度均匀、卫生和安全等方面，均较

为合理。
"可靠的水质保证措施"非常重要。长期以来，热水采暖系统的水质没有相

关规定，系统中管道、阀门、散热器经常出现被腐蚀、结垢或堵塞的现象，

造成暖气不热，影响系统正常运行。
8．3．4 本条根据国家标准《采暖通风与空气调节设计规范》GB 50019—

2003第4．3．11条、第4．8．17条制定。当采暖系统设在可能冻结的场所，

如不采暖的楼梯间时，应采取防冻结措施。对采暖系统的管道，应考虑由于

热媒温度变化而引起的膨胀，采取补偿措施。
8．3．5 合理利用能源，提高能源利用效率，是当前的重要政策要求。用高

品位的电能直接用于转换为低品位的热能进行采暖，热效率低，运行费用高

，是不合适的。严寒、寒冷地区全年有4～6个月采暖期，时间长，采暖能耗

高。近些年来由于空调、采暖用电所占比例逐年上升，致使一些省市冬夏季

尖峰负荷迅速增长，电网运行困难，电力紧缺。盲目推广电锅炉、电采暖，

将进一步劣化电力负荷特性，影响民众日常用电。因此，应严格限制应用直

接电热进行集中采暖，但并不限制居住者选择直接电热方式进行分散形式的

采暖。
8．3．6 本条根据国家标准《住宅设计规范》GB 50096—1999(2003年版)第6

．4．2条、第6．4．3条制定。厨房和卫生间往往是住宅内的污染源，特别是

无外窗的卫生间。本条的目的是为了改善厨房、无外窗的卫生间的空气品质

。住宅建筑中设有竖向通风道，利用自然通风的作用排出厨房和卫生间的污

染气体。但由于竖向通风道自然通风的作用力，主要依靠室内外空气温差形

成的热压，以及排风帽处的风压作用，其排风能力受自然条件制约。为了保

证室内卫生要求，需要安装机械排气装置，为此应留有安装排气机械的位置

和条件。
8．3．7 目前，厨房中排油烟机的排气管的排气方式有两种：一种是通过外

墙直接排至室外，可节省空间并不会产生互相串烟，但不同风向时可能倒灌

，且对周围环境可能有不同程度的污染；另一种方式是排入竖向通风道，在

多台排油烟机同时运转的条件下，产生回流和泄漏的现象时有发生。这两种

排出方式，都尚有待改进。从运行安全和环境质量等方面考虑，当采用竖向

通风道时，应采取防止支管回流和竖井泄漏的措施。
8．3．8 水源热泵(包括地表水、地下水、封闭水环路式水源热泵)用水作为

机组的热源(汇)，可以采用河水、湖水、海水、地下水或废水、污水等。当

水源热泵机组采用地下水为水源时，应采取可靠的回灌措施，回灌水不得对

地下水资源造成破坏和污染。
8．4 燃 气
8．4．1 为了保证燃气稳定燃烧，减少管道和设备的腐蚀，防止漏气引起的

人员中毒，住宅用燃气应符合城镇燃气质量标准。国家标准《城镇燃气设计

规范》GB 50028—93(2002年版)第2．2节中，对燃气的发热量、组分波动、

硫化氢含量及加臭剂等都有详细的规定。
应特别注意的是，不应将用于工业的发生炉煤气或水煤气直接引入住宅内使

用。因为这类燃气的一氧化碳含量高达30％以上，一旦漏气，容易引起居住

者中毒甚至死亡。
8．4．2 为了保证室内燃气管道的供气安全，应限制燃气管道的最高压力。

目前，国内住宅的供气有集中调压低压供气和中压供气按户调压两种方式。

两者在投资和安全方面各有优缺点。一般来说，低压供气方式比较安全，中

压供气则节省投资。当采用中压进户时，燃气管道的最高压力不得高于

0.2MPa。
8．4．3 住宅内使用的各类用气设备应使用低压燃气，以保证安全。住宅内

常用的燃气设备有燃气灶、热水器、采暖炉等，这些设备使用的都是5kPa以

下的低压燃气。即使管道供气压力为中压，也应经过调压，降至低压后方可

接入用气设备。低压燃气设备的额定压力是重要的参数，其值随燃气种类而

不同。应根据不同燃气设备的额定压力，将燃气的入口压力控制在相应的允

许压力波动范围内。
8．4．4 燃气灶应设置在厨房内，热水器、采暖炉等应设置在厨房或与厨房

相连的阳台内。这样便于布置燃气管道，统一考虑用气空间的通风、排烟和

其他安全措施，便于使用和管理。
8．4．5 液化石油气是住宅内常用的可燃气体之一。由于它比空气重(约为空

气重度的1.5～2倍)，且爆炸下限比较低(约为2％以下)，因此一旦漏气，就

会流向低处，若遇上明火或电火花，会导致爆炸或火灾事故。且由于地下室

、半地下室内通风条件差，故不应在其内敷设液化石油气管道，当然更不能

使用液化石油气用气设备、气瓶。高层住宅内使用可燃气体作燃料时，应采

用管道供气，严禁直接使用瓶装液化石油气。
8．4．6 住宅用人工煤气主要指焦炉煤气，不包括发生炉煤气和水煤气。由

于人工煤气、天然气比空气轻，一旦漏气将浮上房间顶部，易排出室外。因

此，不同于对液化石油气的要求，在地下室、半地下室内可设置、使用这类

燃气设备，但应采取相应的安全措施，以满足现行国家标准《城镇燃气设计

规范》GB 50028的要求。
8．4．7 本条根据国家标准《城镇燃气设计规范》GB 50028—93(2002年版)

第7．2节的相关规定制定。卧室是居住者休息的房间，若燃气漏气会使人中

毒甚至死亡；暖气沟、排烟道、垃圾道、电梯井属于潮湿、高温、有腐蚀性

介质及产生电火花的部位，若管道被腐蚀而漏气，易发生爆炸或火灾。因此

，严禁在上述位置敷设燃气管道。
8．4．8 为了保证燃气设备、电气设备及其管道的检修条件和使用安全，燃

气设备和管道应满足与电气设备和相邻管道的净距要求。该净距应综合考虑

施工要求、检修条件及使用安全等因素确定。国家标准《城镇燃气设计规范

》GB 50028—93(2002年版)第7．2．26条给出了相关要求。
8．4．9 本条根据国家标准《城镇燃气设计规范》GB 50028—93(2002年版)

第7．7节的相关规定制定。为了保证用气设备的稳定燃烧和安全排烟，本条

对住宅排烟提出相应要求。烟气必须排至室外，故直排式热水器不应用于住

宅内。多台设备合用一个烟道时，不论是竖向还是横向连接，都不允许相互

干扰和串烟。烹饪操作时，厨房燃具排气罩排出的烟气中含有油雾，若与热

水器或采暖炉排出的高温烟气混合，可能引起火灾或爆炸事故，因此两者不

得合用烟道。
8．5 电 气
8．5．1 为保证用电安全，电气线路的选材、配线应与住宅的用电负荷相适

应。
8．5．2 为了防止因接地故障等引起的火灾，对住宅供配电应采取相应的安

全措施。
8．5．3 出于节能的需要，应急照明可以采用节能自熄开关控制，但必须采

取措施，使应急照明在应急状态下可以自动点亮，保证应急照明的使用功能

。国家标准《住宅设计规范》GB 50096—1999(2003年版)第6．5．3条规定：

"住宅的公共部位应设人工照明，除高层住宅的电梯厅和应急照明外，均应

采用节能自熄开关。"本条从节能角度对此进行了修改。
8．5．4 为保证安全和便于管理，本条对每套住宅的电源总断路器提出相应

要求。
8．5．5 为了避免儿童玩弄插座发生触电危险，安装高度在1.8m及以下的插

座应采用安全型插座。
8．5．6 住宅建筑应根据其重要性、使用性质、发生雷电事故的可能性和后

果，分为第二类防雷建筑物和第三类防雷建筑物。预计雷击次数大于O.3次／

a的住宅建筑应划为第二类防雷建筑物。预计雷击次数大于或等于O.06次／a

，且小于或等于0.3次／a的住宅建筑，应划为第三类防雷建筑物。各类防雷

建筑物均应采取防直击雷和防雷电波侵入的措施。
8．5．7 住宅建筑配电系统应采用TT、TN-C-S或TN-S接地方式，并进行总等

电位联结。等电位联结是指为达到等电位目的而实施的导体联结，目的是当

发生触电时，减少电击危险。
8．5．8 本条根据国家标准《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB 50343

—2004第5．2．5条、第5．2．6条制定，对建筑防雷接地装置做了相应规定

。
9 防火与疏散
9．1 一般规定
9．1．1 本条对住宅建筑周围的外部灭火救援条件做了原则规定。住宅建筑

周围设置适当的消防水源、扑救场地以及消防车和救援车辆易达道路等灭火

救援条件，有利于住宅建筑火灾的控制和救援，保护生命和财产安全。
9．1．2 本条规定了相邻住户之间的防火分隔要求。考虑到住宅建筑的特点

，从被动防火措施上，宜将每个住户作为一个防火单元处理，故本条对住户

之间的防火分隔要求做了原则规定。
9．1．3 本条规定了住宅与其他建筑功能空间之间的防火分隔和住宅部分安

全出口、疏散楼梯的设置要求，并规定了火灾危险性大的场所禁止附设在住

宅建筑中。
当住宅与其他功能空间处在同一建筑内时，采取防火分隔措施可使各个不同

使用空间具有相对较高的安全度。经营、存放和使用火灾危险性大的物品，

容易发生火灾，引起爆炸，故该类场所不应附设在住宅建筑中。
本条中的其他功能空间指商业经营性场所，以及机房、仓储用房等，不包括

直接为住户服务的物业管理办公用房和棋牌室、健身房等活动场所。
9．1．4 本条对住宅建筑的耐火性能、疏散条件以及消防设施的设置做了原

则性规定。
9．1．5 本条原则规定了各种建筑设备和管线敷设的防火安全要求。
9．1．6 本条规定了确定住宅建筑防火与疏散要求时应考虑的因素。建筑层

数应包括住宅部分的层数和其他功能空间的层数。
住宅建筑的高度和面积直接影响到火灾时建筑内人员疏散的难易程度、外部

救援的难易程度以及火灾可能导致财产损失的大小，住宅建筑的防火与疏散

要求与建筑高度和面积直接相关联。对不同建筑高度和建筑面积的住宅区别

对待，可解决安全性和经济性的矛盾。考虑到与现行相关防火规范的衔接，

本规范以层数作为衡量高度的指标，并对层高较大的楼层规定了折算方法。
9．2 耐火等级及其构件耐火极限
9．2．1 本条将住宅建筑的耐火等级划分为四级。经综合考虑各种因素后，

对适用于住宅的相关构件耐火等级进行了整合、协调，将构件燃烧性能描述

为"不燃性"和"难燃性"，以体现构件的不同性能要求。考虑到目前轻钢

结构和木结构等的发展需求，对耐火等级为三级和四级的住宅建筑构件的燃

烧性能和耐火极限做了部分调整。
9．2．2 根据住宅建筑的特点，对不同建筑耐火等级要求的住宅的建造层数

做了调整，允许四级耐火等级住宅建至3层，三级耐火等级住宅建至9层。考

虑到住宅的分隔特点及其火灾特点，本规范强调住宅建筑户与户之间、单元

与单元之间的防火分隔要求，不再对防火分区做出规定。
9．3 防火间距
9．3．1 本条规定了确定防火间距时应考虑的主要因素，即应从满足消防扑

救需要和防止火势通过"飞火"、"热辐射"和"热对流"等方式向邻近建

筑蔓延的要求出发，设置合理的防火间距。在满足防火安全条件的同时，尚

应体现节约用地和与现实情况相协调的原则。
9．3．2 本条规定了住宅建筑与相邻民用建筑之间的防火间距要求以及防火

间距允许调整的条件。
9．4 防火构造
9．4．1 本条对上下相邻住户间防止火灾竖向蔓延的外墙构造措施做了规定

。适当的窗槛墙或防火挑檐是防止火灾发生竖向蔓延的有效措施。
9．4．2 为防止楼梯间受到住户火灾烟气的影响，本条对楼梯间窗口与套房

窗口最近边缘之间的水平间距限值做了规定。楼梯间作为人员疏散的途径，

保证其免受住户火灾烟气的影响十分重要。
9．4．3 本条对住宅建筑中电梯井、电缆井、管道井等竖井的设置做了规定

。
电梯是重要的垂直交通工具，其井道易成为火灾蔓延的通道。为防止火灾通

过电梯井蔓延扩大，规定电梯井应独立设置，且在其内不能敷设燃气管道以

及敷设与电梯无关的电缆、电线等，同时规定了电梯井井壁上除开设电梯门

和底部及顶部的通气孔外，不应开设其他洞口。
各种竖向管井均是火灾蔓延的途径，为了防止火灾蔓延扩大，要求电缆井、

管道井、排烟道、排气道等竖井应单独设置，不应混设。为了防止火灾时将

管井烧毁，扩大灾情，规定上述管道井壁应为不燃性构件，其耐火极限不低

于1.OOh。本条未对"垃圾道"做出规定，因为住宅中设置垃圾道不是主流做

法，从健康、卫生角度出发，住宅不宜设置垃圾道。
为有效阻止火灾通过管井的竖向蔓延，本条对竖向管道井和电缆井层间封堵

及孔洞封堵提出了要求。可靠的层间封堵及孔洞封堵是防止管道井和电缆井

成为火灾蔓延通道的有效措施。
同样，为防止火灾竖向蔓延，本条还对住宅建筑中设置在防烟楼梯间前室和

合用前室的电缆井和管道井井壁上检查门的耐火等级做了规定。
9．4．4 为防止火灾由汽车库竖向蔓延至住宅，本条对楼梯、电梯直通住宅

下部汽车库时的防火分隔做了规定。
9．5 安全疏散
9．5．1 本条规定了设置安全出口应考虑的主要因素。考虑到当前住宅建筑

形式趋于多样化，本条不具体界定建筑类型，但对各类住宅安全出口做了规

定，总体兼顾了住宅的功能需求和安全需要。
本条根据不同的建筑层数，对安全出口设置数量做出规定，兼顾了安全性和

经济性的要求。本条规定表明，在一定条件下，对18层及以下的住宅，每个

住宅单元每层可仅设置一个安全出口。
19层及19层以上的住宅建筑，由于建筑层数多，高度大，人员相对较多，一

旦发生火灾，烟和火易发生竖向蔓延且蔓延速度快，而人员疏散路径长，疏

散困难。故对此类建筑，规定每个单元每层设置不少于两个安全出口，以利

于建筑内人员及时逃离火灾场所。
建筑安全疏散出口应分散布置。在同一建筑中，若两个楼梯出口之间距离太

近，会导致疏散人流不均而产生局部拥挤，还可能因出口同时被烟堵住，使

人员不能脱离危险而造成重大伤亡事故。
若门的开启方向与疏散人流的方向不一致，当遇有紧急情况时，会使出口堵

塞，造成人员伤亡事故。疏散用门具有不需要使用钥匙等任何器具即能迅速

开启的功能，是火灾状态下对疏散门的基本安全要求。
9．5．2 本条规定了确定户门至最近安全出口的距离时应考虑的因素，其原

则是在保证人员疏散安全的条件下，尽可能满足建筑布局和节约投资的需要

。
9．5. 3 本条规定了确定楼梯间形式时应考虑的因素及首层对外出口的设置

要求。建筑发生火灾时，楼梯间作为人员垂直疏散的惟一通道，应确保安全

可靠。楼梯间可分为防烟楼梯间、封闭楼梯间和室外楼梯等，具体形式应根

据建筑形式、建筑层数、建筑面积以及套房户门的耐火等级等因素确定。
楼梯间在首层设置直通室外的出口，有利于人员在火灾时及时疏散；若没有

直通室外的出口，应能保证人员在短时间内通过不会受到火灾威胁的门厅，

但不允许设置需经其他房间再到达室外的出口形式。
9．5．4 本条对住宅建筑楼梯间顶棚、墙面和地面材料做了限制性规定。
9．6 消防给水与灭火设施
9．6．1 本条将设置室内消防给水设施的建筑层数界限统一调整为8层。对于

建筑层数较高的各类住宅建筑，其火势蔓延较为迅速，扑救难度大，必须设

置有效的灭火系统。室内消防给水设施包括消火栓、消防卷盘和干管系统等

。水灭火系统具有使用方便、灭火效果好、价格便宜、器材简单等优点，当

前采用的主要灭火系统为消火栓给水系统。
9．6．2 自动喷水灭火系统具有良好的控火及灭火效果，已得到许多火灾案

例的实践检验。对于建筑层数为35层及35层以上的住宅建筑，由于建筑高度

高，人员疏散困难，火灾危险性大，为保证人员生命和财产安全，规定设置

自动喷水灭火系统是必要的。
9．7 消防电气
9．7．1 本条对10层及10层以上住宅建筑的消防供电做了规定。高层建筑发

生火灾时，主要利用建筑物本身的消防设施进行灭火和疏散人员。合理地确

定供电负荷等级，对于保障建筑消防用电设备的供电可靠性非常重要。
9．7．2 火灾自动报警系统由触发器件、火灾报警装置及具有其他辅助功能

的装置组成，是为及早发现和通报火灾，并采取有效措施控制和扑灭火灾，

而设置在建筑物中或其他场所的一种自动消防设施。在发达国家，火灾自动

报警系统的设置已较为普及。考虑到现阶段国内的实际条件，规定35层及35

层以上的住宅建筑应设置火灾自动报警系统。
9．7．3 本条对10层及10层以上住宅建筑的楼梯间、电梯间及其前室的应急

照明做了规定。为防止人员触电和防止火势通过电气设备、线路扩大，在火

灾时需要及时切断起火部位及相关区域的电源。此时若无应急照明，人员在

惊慌之中势必产生混乱，不利于人员的安全疏散。
9．8 消防救援
9．8．1 本条对10层及10层以上的住宅建筑周围设置消防车道提出了要求，

以保证外部救援的实施。
9．8．2 为保证在发生火灾时消防车能迅速开到附近的天然水源(如江、河、

湖、海、水库、沟渠等)和消防水池取水灭火，本条规定了供消防车取水的天

然水源和消防水池，均应设有消防车道，并便于取水。
9．8．3 为满足消防队员快速灭火救援的需要，综合考虑消防队员的体能状

况和现阶段国内的实际条件，规定12层及12层以上的住宅建筑应设消防电梯

。
10 节 能
10．1 一般规定
10．1．1 在住宅建筑能耗中，采暖、空调能耗占有最大比例。降低采暖、空

调能耗可以通过提高建筑围护结构的热工性能，提高采暖、空调设备和系统

的用能效率来实现。本条列举了住宅建筑中与采暖、空调能耗直接相关的各

个因素，指明了住宅设计时应采取的建筑节能措施。
10．1．2 进行住宅节能设计可以采取两种方法：第一种方法是规定性指标法

，即对本规范第10．1．1条所列出的所有因素均规定一个明确的指标，设计

住宅时不得突破任何一个指标；第二种方法是性能化方法，即不对本规范第

10．1．1条所列出的所有因素都规定明确的指标，但对住宅在某种标准条件

下采暖、空调能耗的理论计算值规定一个限值，所设计的住宅计算得到的采

暖、空调能耗不得突破这个限值。
10．1．3 围护结构的保温、隔热性能的优劣对住宅采暖、空调能耗的影响很

大，而围护结构的保温、隔热主要依靠保温材料来实现，因此必须保证保温

材料不受潮。
设计住宅的围护结构时，应进行水蒸气渗透和冷凝计算；根据计算结果，判

定在正常情况下围护结构内部保温材料的潮湿程度是否在可接受的范围内；

必要时，应在保温材料层的表面设置隔汽层。
10．1．4 在住宅建筑能耗中，照明能耗也占有较大的比例，因此要注重照明

节能。考虑到住宅建筑的特殊性，套内空间的照明受居住者的控制，不易干

预，因此不对套内空间的照明做出规定。住宅公共场所和部位的照明主要受

设计和物业管理的控制，因此本条明确要求采用高效光源和灯具并采取节能

控制措施。
住宅建筑的公共场所和部位有许多是有天然采光的，例如大部分住宅的楼梯

间都有外窗。在天然采光的区域为照明系统配置定时或光电控制设备，可以

合理控制照明系统的开关，在保证使用的前提下同时达到节能的目的。
10．1．5 随着经济的发展，住宅的建造水准越来越高，住宅建筑内配置电梯

、水泵、风机等机电设备已较为普遍。在提高居住者生活水平的同时，这些

机电设备消耗的电能也很大，因此也应该注重这类机电设备的节电问题。
机电设备的节电潜力很大，技术也成熟，例如电梯的智能控制，水泵、风机

的变频控制等都是可以采用的节电措施，并且能收到很好的效果。
10．1．6 建筑节能的目的是降低建筑在使用过程中的能耗，其中最主要的是

降低采暖、空调和照明能耗。降低采暖、空调能耗有三条技术途径，一是提

高建筑围护结构的热工性能，二是提高采暖、空调设备和系统的用能效率，

三是利用可再生能源来替代常规能源。利用可再生能源是一种更高层次的"

节能"技术途径。

在住宅建筑中，自然通风和太阳能热利用是最直接、最简单的可再生能源利

用方式，因此在住宅建设中，提倡结合当地的气候条件，充分利用自然通风

和太阳能。
10．2 规定性指标
10．2．1 本规范第10．1．2条规定进行住宅节能设计可以采取"规定性指标

法"。建筑方面的规定性指标应包括建筑物的体形系数、窗墙面积比、墙体

的传热系数、屋顶的传热系数、外窗的传热系数、外窗遮阳系数等。由于规

定这些指标的目的是限制最终的采暖、空调能耗，而采暖、空调能耗又与建

筑所处的气候密切相关，因此具体的指标值也应根据不同的建筑热工设计分

区和最终允许的采暖、空调能耗来确定。各地的建筑节能设计标准都应依据

此原则给出具体的指标。
10．2．2 随着建筑业的持续发展，空调应用进一步普及，中国已成为空调设

备的制造大国。大部分世界级品牌都已在中国成立合资或独资企业，大大提

高了机组的质量水平，产品已广泛应用于各类建筑。国家标准《冷水机组能

效限定值及能源效率等级》GB 19577—2004、《单元式空气调节机能效限定

值及能源效率等级》GB 19576—2004等将产品根据能源效率划分为5个等级，

以配合我国能效标识制度的实施。能效等级的含义：1等级是企业努力的目标

；2等级代表节能型产品的门槛(按最小寿命周期成本确定)；3、4等级代表我

国的平均水平；5等级产品是未来淘汰的产品。确定能效等级能够为消费者提

供明确的信息，帮助其进行选择，并促进高效产品的生产、应用。
表10．2．2—1 冷水(热泵)机组制冷性能系数(COP)值和表10．2．2—2单元

式空气调节机能效比(EER)值，是根据国家标准《公共建筑节能设计标准》GB

50189—2005第5．4．5条、第5．4．8条规定的能效限值。对于采用集中空调

系统的居民小区，或者设计阶段已完成户式中央空调系统设计的住宅，其冷

源的能效规定取为与公共建筑相同。具体来说，对照"能效限定值及能源效

率等级"标准，冷水(热泵)机组取用标准GB 19577—2004"表2能源效率等级

指标"中的规定值：活塞／涡旋式采用第5级，水冷离心式采用第3级，螺杆

机则采用第4级；单元式空气调节机取用标准GB 19576—2004"表2能源效率

等级指标"中的第4级。
10．3 性能化设计
10．3．1 本规范第10．1．2条规定进行住宅节能设计可以采取"性能化方法

"。所谓性能化方法，就是直接对住宅在某种标准条件下的理论上的采暖、

空调能耗规定一个限值，作为节能控制目标。
10．3．2 为了维持住宅室内一定的热舒适条件，建筑物的采暖、空调能耗与

建筑所处的气候区密切相关，因此具体的采暖、空调能耗限值也应该根据不

同的建筑热工设计分区和最终希望达到的节能程度确定。各地的建筑节能设

计标准都应依据此原则给出具体的采暖、空调能耗限值。
10．3．3 住宅节能设计的性能化方法是对住宅在某种标准条件的理论上的采

暖、空调能耗规定一个限值，所设计的住宅计算得到的采暖、空调能耗不得

突破这个限值。采暖、空调能耗与建筑所处的气候密切相关，因此具体的限

值应根据具体的气候条件确定。

目前，住宅节能设计的性能化方法的应用主要考虑三种不同的气候条件：第

一种是北方严寒和寒冷地区的气候条件，在这种条件下只需要考虑采暖能耗

；第二种是中部夏热冬冷地区的气候条件，在这种条件下不仅要考虑采暖能

耗，而且也要考虑空调能耗；第三种是南方夏热冬暖地区的气候条件，在这

种条件下主要考虑空调能耗。
性能化方法规定的采暖、空调能耗限值，是某种标准条件下的理论计算值。

为了保证性能化方法的公正性和惟一性，应详细地规定标准计算条件。本条

分别对在三种不同的气候条件下，计算采暖、空调能耗做了具体规定，并给

出了采暖、空调能耗限值。这些规定和限值是进行住宅节能性能化设计时必

须遵守的。
11 使用与维护
11．0．1 住宅竣工验收合格，取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可

文件或准许使用文件，并满足地方建设行政主管部门规定的备案要求，才能

说明住宅已经按要求建成。在此基础上，住宅具备接通水、电、燃气、暖气

等条件后，可交付使用。
11．0．2 物业档案是实行物业管理必不可少的重要资料，是物业管理区域内

对所有房屋、设备、管线等进行正确使用、维护、保养和修缮的技术依据，

因此必须妥为保管。物业档案的所有者是业主委员会。物业档案最初应由建

设单位负责形成和建立，在物业交付使用时由建设单位移交给物业管理企业

。每个物业管理企业在服务合同终止时，都应将物业档案移交给业主委员会

，并保证其完好。
11．0．3 《住宅使用说明书》是指导用户正确使用住宅的技术文件，所附《

住宅品质状况表》不仅载明住宅是否已进行性能认定，还包括住宅各方面的

基本性能情况，体现了对消费者知情权的尊重。
《住宅质量保证书》是建设单位按照政府统一规定提交给用户的住宅保修证

书。在规定的保修期内，一旦出现属于保修范围内的质量问题，用户可以按

照《住宅质量保证书》的提示获得保修服务。
11．0．4 用户正确使用住宅设备，不擅自改动住宅主体结构等，是保证正常

安全居住的基本要求。鉴于住户擅自改动住宅主体结构、拆改配套设施等情

况时有发生，本条对此做了严格限制。
11．0．5 不允许自行拆改或占用共用部位，既是为了维护公众居住权益，也

是为了保证人员的生命安全。
11．0．6 住宅和居住区内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是为广大用

户服务的，若改变其用途，将损害公众权益。
11．0．7 对住宅和相关场地进行日常保养、维修和管理，对各种共用设备和

设施进行日常维护、检修、更新，是保证物业正常使用所必需的，也是物业

管理公司的重要工作内容。

11．0．8 近年来，居住小区消防设施完好率低和消防通道被挤占的情况比较

普遍，尤其是小汽车大量进入家庭以来，停车占用消防通道的现象越来越多

，一旦发生火灾，将给扑救工作带来巨大困难。本条据此规定必须保持消防

设施完好和消防通道畅通。

建筑节能

2005-8-11 11:36:35 冯婉蓉 发表于 搜房网 - 北京业主论坛 - 波恩小镇
日前，建设部有关人士明确表示，建筑节能的总体目标已经确定，不节能建筑今后将被点名批评并做经济处罚。看来，国家提出的发展节能省地型住宅的要求正在被一步步地予以落实，真是可喜可贺。
虽然住宅提倡节能已经多年，但至今都未能得到很好的普及。房龄五年以上的房子暂且不提，大家可以看看就是近几年交工的房子又有几间是冬天不结露的？又有多少采用了中空玻璃、考虑了太阳能的利用？究其原因，还是因为大家对节能住宅缺乏足够的了解，因此也未能引起应有的重视。在采访中，有开发商表示，目前我国建筑节能配套的法规还不完善，不同档次节能材料价格相差非常大，很多节能技术尚未成熟，应用以后也容易产生一些问题。所以开发商更愿意把钱花在"看得见的地方"。反正是集中供暖，房子保温隔热效果好不好都交一样的钱，所以没必要为"节能"多花钱。而购房者也认为，节能住宅的造价比普通住宅高，与空调的费用相比较，可省的电费其实有限。再加上房子的外墙到底有没有加保温材料、性能究竟怎样都是购房者看不见摸不着的，因此觉得多花钱买节能住宅不划算。正是因为这种买卖双方的默契，这些年来，住宅的节能似乎只是一句口号。
然而，专家的账却不是这么算的。中国建筑学会理事长宋春华认为，发展节能省地型住宅不是提高了居住成本，而是在总体上降低了居住成本。对此大家要树立全寿命成本概念。所谓全寿命成本，包括初期即一次性建造成本和消费期的消耗以及维护运行成本。
就初期建造成本与消费期消耗、维护运行成本相比较而言，人们往往忽视后者。而在漫长的消费过程中，运行成本是很可观的。按照美国的经验，"初期成本"只占到生命周期成本的５％至１０％，而运营和维护成本则要占到６０％至８０％。因此品质好、消耗低、维护省的长寿命住宅具有巨大的成本优势。以北京锋尚国际为例，这是业界公认的一个做得很好的节能住宅项目。其初期节能成本约在每平方米６５０元左右，看起来比较高，但是减去普通节能要求的投入和设备减少部分，最终的综合造价也就是每平方米３００元左右，而其所具有的优良的节能效果和较高的健康舒适水平给居住者带来的好处却是不可低估的。该项目冬季采暖２０摄氏度的费用仅为每平方米１０元，是北京市规定的燃气集中供暖收费的三分之一。
另外我们再看下面这组数据。目前，我国的住宅建设能耗达到全国总能耗的２０％以上，耗水占城市用水的３２％，城市用地中有３０％用于住宅，耗用的钢材占全国用钢量的２０％，水泥用量占全国总用量１７．６％。建筑能耗产生的温室气体约占全国排放总量的
２５％。住宅建设的物耗水平与发达国家相比，钢材消耗高出１０％到２５％，水耗高出３０％，每拌和１立方米混凝土要多消耗水泥８０公斤，而污水处理后的回用率仅为发达国家的１／４。
相信看完这组数据，大家一定都会感到触目惊心。所谓种瓜得瓜、种豆得豆，如果房地产业对能源再这样不加思索、毫无节制地耗用下去，同时仍旧不负责任地继续建造出大量的非节能住宅的话，终有一天，这个行业一定会受到大自然的惩罚。因此，"发展节能省地型住宅"实在是一个造福当代，惠及子孙的长远大计。

论顶层阁楼的销售策划

2005年4月10日22:31 搜房社区 tonyduan
顶层曾经是人们避之不及的房源，因为顶层受太阳直射面积大，下雨天易积水，出现散热差、容易渗漏的几率比较大，因而住顶楼被形容为处于"水深火热"之中。近年来，过去"顶天立地"而少人问津的顶层住宅，因配了阁楼而受到消费者追捧，一时成为抢手货。从"老虎窗"、"大盖帽"发展到今天的露台式阁楼，顶层住宅以其独有魅力而备受购房者宠爱。在市场这只无形的手调节下，阁楼也开始从"幕后"走向"台前"并自抬身价。如今带有阁楼的顶层住宅，除少数楼盘**赠送外，众多楼盘开始以1／4建筑面积计价，或以一定价格系数上浮。有关居住顶楼的利弊问题，不少买家在当初购买时都做过思想斗争和权衡，在买不买顶楼的问题上，都会有这样的心理障碍。那么顶楼到底值不值得买，什么样的顶楼可以在更大程度上克服弊端，买顶楼怎样才放心？作者借鉴实际工作经验并听取各路专家和消费的意见试着对阁楼的营销做出如下分析

一、阁楼的定义：
阁楼系指各房地产开发经营企业开发经营的普通住宅商品房的顶层阁楼。旧称暗楼，是指在房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间的上部搭建的楼层，比较低矮、阴暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方，一般人不能直立，无采光、通风窗的建筑。近年来在新设计建筑的住宅楼中，阁楼已经被赋予了新的定义脱离了暗楼的窠臼。

二、阁楼的设计和使用：
早期住宅的屋顶设计和施工比较简单，隔热、防水、承重效果都不是很好，现在商品房的屋顶隔热层在设计上比原来复杂很多，一般都能过关达标，尤其是由知名施工单位建造的工程都不会有太大问题,当然并不排除有些施工单位受利益驱动而层层转包分包导致在施工过程中偷工减料，出现漏水问题的住宅大都是因此造成的。
在目前的房地产市场，使用斜屋顶窗的楼盘种类丰富多样，有经济适用房，也有多层住宅,还有TOWNHOUSE，这些楼盘无一例外地采用了斜屋顶设计，并使用了斜屋顶窗作为采光来源，一改传统的老虎窗所带来的沉重呆板的风格，与此同时，采光和通风也得到了与老虎窗相比很大的改善。
坡屋顶一般采用在阁楼内铺或喷保温材料的作法也有的在屋面上铺一种特制复合岩棉板，该板上贴有一层改性的沥青油毡，上面根据需要做保护层。这种屋面的保温和防水性能都比较好。现在发展商做屋顶隔热层用的材料尽管能起到一定作用，但时间久了问题依然会暴露出来。例如，这些防水隔热材料的寿命一般在10年以内，超过10年，材料可能因老化、磨损而导致渗水、隔热效果减弱等问题出现。现在很多发展商大都采用比较传统的隔热层施工方式，早期建造的住宅也采用这些传统做法，结果到今天就出了问题。所以顶楼住宅迟早都可能面对弊端暴露的问题，就算发展商到时帮助维修也是一件工程量很大的事，这对顶楼住户多多少少都会有影响，故购买顶楼还是有一定风险的，之所以这么说是因为传统施工占主流
。传统的防水、隔热材料和设计施工方式现在在房地产界依然被广泛地应用着，尽管有所改进，但并未有质的变化。一些发展商问及原因他们回答说，现在市场上的隔热、防水材料确实有不少花样，他们也试图尝试。但对一些新材料不是很放心，因为新材料大部分都未经过长时间使用的检验，并且曾经有发展商采用这样的新材料后还是未能避免顶楼弊端的出现，所以觉得采用传统施工方式比较稳妥放心。同时为了增强屋顶的防水、隔热性能，发展商大多会选用质量好的建材，加厚防水层、隔热层、保护层，以尽可能降低漏水出现的几率，增强隔热效果，延长隔热层的有效年限。另一方面新材料一般成本比较高，施工难度大，从耗费的人力、物力方面考虑，还是传统设计和施工方式经济实用。如曾经拿过鲁班奖的中国海外建筑，其在住宅屋顶设计和施工上依然是采用传统方式。
从一些建筑专家了解到，国内住宅屋顶的改造进步比较缓慢，而国外因对住宅的健康、节能比较重视，在屋顶设计方面有不少创新。如季节性地使用可移动的水箱隔热，效果很好；普遍采用坡式屋顶设计，有效改善了屋顶排水、防水、隔热的问题。其次一些楼盘还通过做屋顶绿化的方式增强顶楼的隔热功能。如汇景新城，在洋房、叠加式别墅的屋顶都建造了"顶层花园"，不仅成为小区的一道绿化景观，而且还能起到隔热降温作用，但这种做法对房屋承重、防水的质量要求较高。
我国法律规定阁楼面积统一按层高（高度）2.20米（含2.20米）以上部位的建筑面积为计价面积。利用下一层屋面所建的露台、平台等无论大小与使用功能如何，一律不计销售面积。
有些发展商为了促进顶楼销售，把顶楼天台作为购买顶楼的附加产品送给业主使用，结果的有业主对天台进行重新装修，拆掉原来的地砖种上花草，时间久了，隔热层和防水层受到磨损导致性能减弱。因此开发商还需要正确引导消费者理智的消费房产。

三、消费者置业心态把握
拥有斜屋面的阁楼虽然看似复杂难用，却有它与生俱来的优点。阁楼空间丰富，富有趣味和变化；阁楼平均层高低，因此更使人感觉亲切、温暖，富有安全感；阁楼不仅有效的解决了顶层隔热和防水的问题，而且可以丰富建筑立面效果。阁楼是神秘的，天然的斜面使室内的光影变幻万千；阁楼是最高的，有最开阔的视野、最新鲜的空气；阁楼也是最贴近蓝天的。因此拥有一个自己心仪的阁楼
，按照自己的想法去打造它，就成了很多人的梦想。顶楼有利处，当然也有弊端，很难说顶楼的利和弊到底谁大于谁，其实在不同人的眼里，这个问题就有不同的答案。在到底该不该置业顶楼的问题上，买家最关键的是根据自己的居住要求和状况在利弊之间寻找平衡。
孙子兵法上说："知彼知己,百战不殆"。只有充分了解倒消费者的消费心态才能更好地为他们提供置业产品，下面是顶楼居住者的经历和感受：
　1、居住顶层阁楼九大利好：
　* 视野开阔，可以"一览众山小"，对保护视力也有好处；
　* 通风、采光效果好，阴雨天能节省照明用电；
　* 价格往往比较便宜，可以把节约下来的钱用来更好地布置自己的房间，或者为空调交电费。
　* 因穿行的人少，楼道比较卫生，而且个人空间较多；
　* 在梅雨季节比较干爽，不用除湿；
　* 蚊虫较少；
* 私密性好；
* 没有电梯的多层住宅经常爬楼梯可以锻炼身体，每天来几个上下，比跑步还好，对每天缺少运动时间和运动缺乏的人来说，可以锻炼身体。；
* 受外界噪音影响小，没有楼上住户的噪音干扰（比如进行装修或者调皮的孩子经常的玩玩具），也不会受楼道邻居上上下下的干扰，更不会被楼下铁门的轰鸣骚扰，比较安静；
2、居住顶层阁楼七大弊端：
　* 夏热冬冷，夏天要比低层单位多耗费电资源和水资源。
　* 如果屋顶的建筑质量有问题，首当其冲要受害，容易出现渗水、裂缝。
　* 水压一般比较小。
　* 高层住宅的顶层最怕停电，公摊电梯运行费以及电梯维护费用比较多。
　* 没有电梯的高层顶楼，爬楼梯比较辛苦，不适合有老人的家庭。
　* 卫生间会散发出异味，因为通风管在顶上，所有的异味从一楼向上涌。
* 顶层隔楼增加装修成本
。带阁楼的顶层确实有不少优点，但多了一个阁楼，装修成本相应也要增加。其中最大的支出是地板和墙地砖，阁楼的地坪无论如何铺设，都是笔不小的开支。其他楼层的吊顶是为了装饰，可吊可不吊；而顶层的吊顶是为了保温隔热，不可不吊；偌大面积的顶吊下来，费用也就可想而知了。阁楼要充分利用，自然需要一些分隔，还要制作橱柜，材料费、人工费又得节节上升。
3、购买阁楼的技巧
* 要求发展商提供顶楼的有关设计、施工资料，看是否符合有关的建筑标准。如果是现楼。还可以根据外立面顶楼的一些标记线目测屋顶隔热层的厚度，看是否达到一般要求的20-25厘米厚。
* 查看渗水和排水。
如果楼盘是现楼，最好在大雨过后1小时到顶楼看看积水多不多，这个办法可以在春、夏季使用。如果是秋冬季节，可以让发展商提供水源，在屋顶泼上较多的水，看是否有渗漏现象，排水是否畅通。
另外如果地面发生不均匀沉降，也总是顶层墙面最先出现开裂，并引发渗水。所以喜欢顶层的购房者，也要特别关注地基的设计与建造情况。同时
应该了解一下屋顶采用什么防水材料，屋顶防水一般分刚性防水和柔性防水两种，从规范上说这两种防水都能达标，而有些楼盘同时采用刚性和柔性两种防水方式，效果自然更佳。保温材料也会引发渗漏水，以往很多楼盘用憎水珍珠岩作为保温材料，很厚日积月累会因保温层中积水太多而引起渗漏且这种渗漏很难修复。较新的保温方式是采用聚苯板，它很薄才２厘米左右，不仅保温效果好，且浸在水中取出都不沾水，所以不会造成积水和渗漏。
* 看水压。
不少顶楼因楼层高水压不足，使自来水流量小，而且影响煤气热水器的点火，严重影响居住的方便，所以水压问题一定要关注。现楼可到顶楼单位直接放水查看，有人入住的楼盘，可以先向已入住的顶楼业主了解水压情况，如果是期楼要求发展商提供水管用材等资料。
* 看消防设施。
如果发生火灾，热气和火势一般往上升，所以顶层住户不能忽视顶层的消防设施。
* 在合同附件中要约定阁楼施工中不得更改的事项，比如窗户的形状、大小等，这是最近客户投诉比较集中的问题。
* 避开噪音。
顶层水箱及电梯机房，有可能给顶层的住户造成噪音干扰。多层住宅只要是变频供水，即可避免供水声的困扰；小高层或高层住宅应尽量选择或要求发展商采用无须每天供水的水箱，或给供水龙头在近底板处的水箱。新型的无机房电梯，则能杜绝电梯电动机的噪音污染。如果这一切都无法避免，则在选择房型时，尽量让辅助空间（如厨房、卫生间、储藏室等）贴着水箱或电梯机房，以阻隔噪音。
* 注意阁楼的有效使用面积和空间。
了解阁楼的实际可利用面积可助你衡量售价是否合理，另外顶层会有很多的梁，如果有梁横亘于工作台上、床上、沙发上，也是件颇令人讨厌的事情。但是否有梁，在平面图上是无法体现的，所以一定得要求查阅建筑剖面图。一些好的发展商会注意将下翻梁改为上翻梁，这样在室内就看不见梁了。
*规避违法建筑
法律专家提示首先在签署买卖合同时，合同附件中都附有房屋的平面图，如果平面图及合同中都未将阁楼列入买卖面积中或在房屋平面图上并无阁楼，则开发商加盖阁楼属于擅自变更房屋户型的违约行为，您完全可以主张要求开发商承担违约责任直至退房的权利。只有层高达到2.2/2.5米（根据各地市规定来定）的部分才能计为销售面积。
* 阁楼面积准确计算。
现在关于阁楼的面积计量也出现了大量纠纷，它不仅体现在消费者的所有权使用上，还涉及物业管理费的收取。造成这种的原因一是测量标准"多头管理"：１９９１年国家测绘局发布《房产测量规范》、１９９５年建设部印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》、１９９８年国家质量技术监督局发布《商品房销售面积测量与计算》等等，如此众多的技术标准、行政规定，客观上造成了计量标准的混乱。比如，按照《上海市关于建筑面积计算规则》的规定，阁楼不应计算在建筑面积范围内，而房产局的测绘部门认为，阁楼高度在２．２米以上，且通风条件良好，就应计算在建筑面积范围内。由此引起的关于阁楼应不应收费的纠纷在投诉中占了相当比例。二是缺乏独立的第三方监管，尽管国家质量技术监督局发布《商品房销售面积计量监督管理办法》，但也仅从事后监督的角度作一些规定，由于建筑行业至今多少存在封闭管理、行业垄断的现象，一旦买卖双方就房屋面积发生争议时，消费者往往处于弱势地位。业内人士认为，杜绝商品房"短斤缺两"，计量须"权威"，进一步明确测量标准，目前商品房销售中的面积概念太多，能否以简单对复杂，统一销售单位，面积测量由具备独立地位的第三方检验（测）、鉴定机构来出具公正数据，不应再由房产管理部门承担面积测量。比如2003年10月15日，江苏省物价局、建设厅宣布在全省全面推行住宅商品房销售"一价清"制度，下发了《关于全面实施住宅商品房销售"一价清"制度的意见》中，明确规定住宅商品房最终结算时只能实行一个价格，即政府价格主管部门核算并批准的房屋最终售价，开发企业不得在价格之外收取未经批准的任何费用，在房屋销售时必须做到明码标价；政府部门也不得擅自立项、超标准、超范围向开发企业收取各种费用。《意见》还规定，计算产权面积的阁楼不单列楼层差价，其楼层差价随所在层次（最高层）一并确定。

四、阁楼的消费市场定位
在销售中我们常说的一句话就是："我们的产品谁会来买？为什么要来买？买来做什么用？如何用？"
对于经济适用房的购买者来说，斜屋顶加层确实增加了不少使用的面积，因为一般顶层的面积开发商都会打折销售，而设计合理的斜屋顶间却往往是家庭中最明亮宜人的生活空间，一般家庭都作为儿童间，让孩子享受到更多的阳光和空气。而对于多层住宅以及别墅等住宅来说，更吸引他们的可能就是不仅仅是面积，而是斜屋顶窗带来的明媚阳光，新鲜空气，以及开阔的视野了。以北京奥林匹克花园为例，开发商特地在多层住宅的坡屋顶采用了威卢克斯斜屋顶窗，不仅使建筑物的外观更加时尚，新颖，更在不改变日照间距的前提下增加了居住面积。简单的划分一下可以有如下几种消费类别：
1、SOHO一族的"星光工作室"
对于在家办公的人来说，将阁楼作为自己的办公区域是最恰当不过的了，因为这样可以使工作和生活分离开来，以免相互干扰。但派这样用场的阁楼最好面积够大，至少能放下工作时所需的一切设备和资料，由于在家办公的人的职业特征通常是设计类和管理类，所以绝不能因为需要楼上楼下跑而打断自己的灵感和思路。另外，这里的空间最好能比较通透，采光和通风对于办公环境来说是非常重要的，因为在工作劳累的时候，可以站起来看看窗外的风景，舒展一下筋骨，放松一下心情，以提高下一时段的工作效率，而黑暗狭小的空间容易造成疲劳感。
2、白领一族的休闲视听室
尽管楼下的空间肯定会有个起居室，是家里来客人时闲聊的好场所，对精神生活要求较高的白领一族来说，可能需要一个更私密一点的空间来和自己最亲密的朋友相处。这时将面积并不大的阁楼设计成会客区间肯定不错，当然它只对很特别的朋友开放。这样的会客区并不需要很大的空间，只要能容纳两把舒适的椅子或沙发、一个小小的书架即可，因为彼此间的距离并不需要那么大。对这样的阁楼同样也要求有足够大的窗户，能保证良好的采光和通风，并且在装修时最好在地面铺上地板或地毯，因为它能让主人和朋友更随意。
3、"飘一族"的客房
对那些生活在异地大都市的漂一族来说，买了房子以后可能会经常有家乡的亲戚、朋友来拜访，在这样的情况下不妨将阁楼设计成一间客房，因为无论这里的空间怎样，总比将朋友或亲人安排在宾馆里给人的感觉要好得多。由于是从远方来，所以在安排一张舒服的床之余，可以充分利用斜屋顶下的空间安置一个特殊设计的衣橱，这对客人来说是非常有用的。另外如果空间还允许，可倚墙放置一张小书桌椅，因为客人很可能有看书或写日记的习惯。
此外在经济比较发达的大都市，独立式阁楼也是投资置业者比较热衷的一个载体，"麻雀虽小，五脏具全"的设计，使阁楼用来做出租房备受漂一族的喜爱。
4、小资一族的浴室
躺在斜屋顶窗下的浴缸里，抬头数着天上的星星，会是多么奢侈的享受！如果你是很小资的消费者，不妨在斜屋窗下，沿着立式墙面安装一个大浴缸，浴缸旁还可以设计一个搁板，用来摆放衣物和洗浴品，想浪漫一把的时候可以点上几支蜡烛，在飘摇的烛影中把一天的辛苦全洗去。需要注意的是一些阁楼并没有上下水，所以关于管线的改造你要明确的体现在合同附件中并和相关部门协商好，否则后患无穷。
5、充满幻想的儿童房
爱胡思乱想的孩子都有种阁楼情结，总是想象着在阁楼里会有怎样的历险经历，又或许会有什么神奇的发现。儿童房要求最好选择通风比较好、阳光充足、周围环境安静的房间，而阁楼正好满足了儿童房的这一需求。为孩子们在斜屋顶下创造一个儿童乐园确实是一个明智的选择。不规则的室内更符合儿童活泼的天性，而斜窗亦能带来明媚的阳光和新鲜的空气，有利于孩子的健康成长。
6、都市精英的"海市蜃楼"
非常传神的一句话就是："买跃层，登露台，为她摘下满天星。"
利用你的无限遐想，打造深度跃层空间，匹配浪漫爱情生活。清朝的李渔也说过说："房屋贵精不贵丽，贵新奇大雅，不贵织巧烂漫"。在斜屋顶窗下，我们与天空对话，以一种全新的方式感受着四季的变迁，而嵌在斜屋顶上的那一小片天空所赋予我的已不仅仅是四季的阳光，更重要的是它所体现的那种简洁清爽，自然淳朴的异域风情，一种更加接近自然的生活方式。

受阁楼的形式、功能和作用、成本以及消费者消费习惯、消费心理等方面因素影响。阁楼是顶层附属部分，一般以赠送的形式随顶层房屋捆绑销售，因其具有很高的使用附加值，所以顶层带阁楼的房屋很受消费者追捧。一般来说在一线城市如果对整个项目的产品销售有信心，可以在开盘期推出带阁楼的产品，以此吸引更多的客户；如果对项目信心不足，可先把带阁楼单位作为"奇货"保留，在销售不畅时可将其推出救市；而在二三线城市则需要根据本楼盘的策划案适当安排上市时间。阁楼价格的制定要机动灵活。根据本楼盘的价格体系系数和消费者市场的情况灵活调整，一般来说多层的阁楼价格是均价的多层30－50％，小高层是40－60％。
在这里我不想列举太多的销售技巧，因为技巧只是营销楼盘的中策，上策是提升楼盘知识含金量，打造文化地产，把适当的产品卖给需要的人。营销战术简单的来说有如下几种：
1、阁楼工程设计创新
创新之于住宅产业，意味着人居理念和住宅商品进步的无限空间；创新之于住宅产业，表现着竞争力的重要内核；创新之于住宅产业，奔涌着这个行业持续发展的不竭动力。开发商可以在空间设计和细节设计中做的更加人性化，打造全新的跃层合复式结构，提升产品质量。据有关专家介绍，近期市场上出现了一种新型的预制模块式屋顶(隔热)草坪砖，不论何种样式的楼面都能实用，而且工序少、施工简便、造价低、效果好，经济效益和社会效益都极为明显，且造价可控制在25元/M2，工程实际结算价在80-90元/M2之间，空调电费的支出可大幅下降。冬、春、秋可在屋顶花顶草坪中休息娱乐，这种浪漫的都市生活对所有的购房者来说都是极大的诱惑。
笔者曾和公司老总探讨过是否在北方的新盖楼盘阁楼上设计大面积太阳能，以此解决各家各户安装太阳能的分散性合美观性的问题的解决知道，经过咨询专家理论上是完全可行的，不过还需要解决后期物业管理、设备维护及增加的成本问题。
2、居住概念和居住理念创新
"地产＋文化"实现在营销的利器，我们倡导"用产品吸引人，用文化感动人"的方式把阁楼介绍给消费者。阁楼单位"肯定有市场，但它必须有适当的包装。渲染了居住顶层尊贵的色彩是前几年惯用的销售战术，在香港居住阁楼它就是身份的象征之一，如像乌节路一带最豪华的"楼王之王"叫价可达1000万元。
3、阁楼文化展示会"
开发商通过高质量的样板间，引导消费者在欣赏风格各异的阁楼文化的同时，还能够听倒物业管理服务公司和装饰装潢专家们的最新的居家理念的介绍，经过双方的沟通交流，会收到了良好的促销效果。
4、直接价格促销
价格虽然赤裸裸，但是它也最有杀伤力。现在楼盘顶层标准单位的售价基本都比其他楼层低，在同一个小区中，大家享受着同样的绿化、户型、物业管理、配套设施，买顶层，每平方米单价却要比其他楼层少5%至10%。优惠的价格吸引了那些初次置业，对总价还是比较敏感的年轻买家，他们成了购买顶层单位的主要客户群，而且市场上梯级消费正逐渐成熟，不久他们可能会二次置业，去消费更加舒适的低层楼房。
5、隐形价格促销
如赠送装修方案、赠送家电、赠送室内装潢等，变相的降低阁楼的单价和总价，在利用"明升暗降"的价格原则隐性的迎合消费者"追涨杀跌"的消费理念。这种情况一般出现在高价格的楼盘，因为当初的高估了自己的楼盘综合竞争力或者消费者的消费能力而造成错误的价格体系的制定，这种方式只能用来救市，却不是企业用来盈利的法宝。
6、赠送露台 。
对于"☆☆"赠送的阁楼、露/天台，我们它应当清楚的认识到这是房价系数上浮的副产品，因为房子有楼层差价，顶层原本就应比中间楼层价格上低一些，现在抬高顶层价格实际是变相将阁楼价格加入，如果顶层没有阁楼，楼层系数一般下浮20％左右，现在顶层带阁楼，楼层系数上浮4％至10％，这样一增一减，对照之下阁楼怎么是☆☆赠送，这不过因为很多消费者在买房时都抱有浪漫的想法，认为有了露台就可以在晚上坐在上面赏月、聊天，或做一个私家园林，增加活动面积，又能享受田园风光，是很多都市人梦寐以求的美好愿望，正是这种心理让很多买家对赠送露台的顶层住宅情有独钟。针对这种情况而做的一种的促销手段而已。
发展商把屋顶的天台使用权赠送给买家，这使顶层住宅尤为好销。但是要注意的是很多发展商赠送的天台都只有使用权而无产权，因为天台是公共地方，不能出卖，也不能赠与。原因是它的设计功能就是作为整幢楼宇的消防通道使用。这种特殊功能决定了它只能是整幢楼宇的全体业主共同共有，共同使用，不能独占。发展商将无权处分的、属于整幢楼宇全体业主共有的消防通道的使用权赠送给顶层住户，这种行为不仅违反《消防法》的规定，也不可能得到其他业主的认可，显然是无效的。任何违反法律强制性规定，未经产权人同意擅自处分他人财产的约定都是无效的，这是《合同法》的基本要求，无须文件规定。另外1989年建设部发布的《城市异产毗连房屋管理规定》第八条也规定，(异产毗连房屋的)一方所有人如需改变共有部分的外形或结构，除经城市规划部门批准之外，还需其他所有人(指该楼宇的其他业主)的书面同意。由此可见，发展商用分割赠送天台使用权的行为不仅违反《消防法》的规定，还违反了《城市异产毗连房屋管理规定》。对于露台，按照相关法律规定，不应计入房屋面积，因此露台也不会写入产权证，但是相应的住户拥有对该露台的使用便利和使用权利，只要该住户没有私搭乱盖、扰民等违法行为，其他业主无权干涉。要注意的是在屋顶乱搭建存在着严重安全隐患，屋顶建筑占用了屋顶的消防通道，对于疏散火灾时的人流非常不利；另外屋顶建筑一般都没有经过房屋安全部门的鉴定，有可能损害了屋顶的隔热层或防水层，影响屋顶的整体结构和安全
。
7、善于利用最新的法律法规和地方政策，引起媒体的关注。
由于房地产是一个高度受法律法规和地方政策的约束的行业，在阁楼的销售中要紧跟形式，避免各种不必要的纠纷。如果在楼盘销售种走在行业的前列，不仅会得到政府的大力支持还会赢得较高的社会关注度，最终达到促销的目的。
六、阁楼的装饰装修技巧
掌握一定的阁楼装修技巧非常有利于和消费者沟通，在良好的建议下，洽谈的气氛会异常的融洽（过于单调的产品介绍只能让人感觉乏味），双方由于某个话题产生共鸣而签单的案例是在不胜枚举。
　　１．相对于平屋顶的房间，斜屋顶间的装修更要动些脑筋，尤其在家具的选择上，在靠近斜屋顶的一面，为了充分利用斜屋顶下的空间，可以把家具的一面按照自己的需要做成与斜屋顶相吻合的倾斜的样子，别有一番情趣，从中您还可以体会到自己设计家具的快乐。
　　２．窗户下的空间也不能白白浪费，因为窗户底部到地面的距离一般较短，可以利用这个空间储物。可以在窗户下安装一个移动的有滑轮的柜子和一些低式家具。不仅实用还可以遮住窗下的暖气。
　　３．如果阁楼原来的窗户面积较小，可能导致较差的光线和通风效果。你可以考虑改装窗户或增设斜屋顶窗，但必须经过物业的批准，在相关专业的指导下进行加大或改装。目前市场上的斜屋顶窗专门用在阁楼上，不仅有良好的排水设备还能有效防止漏水，让您在阁楼里生活无忧。
　　４．窗洞口内侧壁顶部与楼地面垂直，这样就可增加斜窗的采光量。45度角斜窗下端距地面0.9～1.1米，上端距地面1.8～2.2米。小于45度角，建议选用较长1420ｃｍ的窗户，可以弥补角度的不足，但是最好还是别修改屋面窗户的设计，否则破坏了屋面的防水层合保温层会得不偿失的。
　　５．暖气片等热源应放置在窗户的下方，这样就可以保证使热气流上升到玻璃表面，窗户内表面的温度得到提高，由此也减少了水汽的凝结量。
6、阁楼作为儿童房的装饰需要注意，因为阳光照射非常充足，孩子房间内的色彩可以简单一些，其布置也应该以色调柔和为目标，不要有繁琐的装饰。如果儿童房的墙面刷成不同的颜色，而且对比强烈使本来就处于多动阶段的孩子，神经处于兴奋状态，表现得躁动不安。作为儿童放的阁楼面积一般在１０平方米左右，因此，在玩具方面，只要摆上孩子最喜欢的一两个就可以，其余的都要摆在固定的玩具柜内。
7、如果想在自家的阁楼也砌出个地炉，一定要注意防火，除了地炉要用水泥，地炉底部最好铺层沙子，这样可以隔热。
8、建议购房者在装修时，在屋顶下及外墙内侧，覆一层聚苯板（就是那种白色的泡沫塑料，常包裹大型家电的），其几厘米的厚度，就能达到２４厘米砖墙的保温效果，对防渗漏也很有利。然后再覆上石膏板或水泥板或木板，进行墙面装饰。

七、阁楼的物业管理
不是赠送的阁楼肯定是要按时交纳物业管理费用的，但开发商赠送的面积该不该交物业管理费，这是最近一两年物业管理遭到投诉的一个热点。现实中我们注意开发公司一般不提赠送阁楼物业管理费是否收取的问题，为什么会如此呢？原来肯送买房人阁楼面积的项目一般有两种，一种是别墅、高档公寓等项目；另一种是比较偏远的项目，为了吸引买房人而专门打出送面积的手段。前者一般"不屑"公开自己的物业管理费额度，因为他们认为，能买得起这样项目的人都是"有实力的阶层，根本不会也不好意思说物业管理费高，多交几十平方米甚至上百平方米的物业管理费不会伤筋动骨，这也就是为什么往往高档项目物业管理费交纳率高的原因之一"；而后者由于地段的原因一般不被买房人看好，只有通过送面积的做法吸引买房人，但在卖房时销售人员不讲物业管理费要按买房人实际得到的面积计算。这样一来，在居住阶段往往纠纷就出现了。
据国土资源和房屋土地管理局物业管理处有关负责同志介绍，物业管理费的收取主要是根据买房人得到的产权证上的面积来收取，如果开发商在为买房人办理产权证时没有将所送面积进行专门的说明，那么在收取物业管理费的时候将按照未送面积之前的面积计算。这位负责人还特别强调，开发商在与买房人签订购房合同的时候，应该将所送面积和买房面积同时注明，因为在后期物业管理当中，所送的面积一旦不能交纳物业管理费，将会对小区的物业管理工作带来很多麻烦。
那么，产权证没有办下来之前，物业管理费按照什么标准执行？物业管理费该按什么标准来收取呢？物业管理公司的做法一般是，在房产证没有办下来之前，物业管理公司的主要做法是先按全部面积收取，如果产权证办下来，注明是不把所送面积算做整个面积的话，物业管理公司将退给买房人多收面积的费用。

南京地铁二号线导航

南京地铁二号线导航
一、项目简介

南京地铁二号线一期工程是一条连接主城中心和城市副中心的东西向骨干线，西起汪家村，东至仙林，05年底开工，预计09年底竣工。
南京地铁二号线计划总长42．845公里，将分3期进行建设。其中一期工程西起河西绕城公路油坊桥以南的汪家村，东至马群，全长25．145公里。一期工程沿线设19座车站，其中地下车站17座，地面站1座，高架站1座，主变电站2座、车辆段1座、停车场1座，控制中心设在珠江路（已建成），元通站、新街口站为南京地铁一、二号线换乘站。
平均站间距为1235m，最大站间距为1840m，最小站间距为745m，车辆段设在马群以东。
二号线将穿过绕城公路宁西立交桥至雨润路，然后沿雨润路、江东南路向北至江东门，转向水西门大街，经水西门大街向东折向莫愁湖公园西侧，在莫愁湖公园西北角转至汉中西路，沿汉中西路向东穿过外秦淮河，经过汉中路、中山东路、宁杭公路至马群。沿途主要经过河西城区、莫愁湖、汉中门、新街口、逸仙桥、明故宫、中山门、孝陵卫等地。
总投资约人民币105亿元的二号线一期工程工期筹划为42个月，将在开工第31个月后实现正线轨通，第34个月实现供电电通，第37个月争取列车上线热滑，第42个月后完成系统总联调。也就是说，最迟2009年下半年，市民就可以坐上地铁二号线。根据规划，地铁二号线二期还将计划东进至仙林大学城，三期计划西延至雨花台区板桥地区。
二、站点介绍
　 油坊桥站（原汪家村站）、雨润大街站（原中和村站）、元通站、奥体东站（原向兴路站）、兴隆大街站（原所街站）、集庆门大街站、云锦路站（原茶亭站）、莫愁湖站、汉中门站、上海路站、新街口站、大行宫站、西安门站（原逸仙桥站）、明故宫站、苜蓿园站、下马坊站（原小卫街站）、孝陵卫站、钟灵街站、马群站
东延线站点：（暂定名）
紫金站、仙鹤门站、仙鹤中站、南师大站、仙鹤东站

　二号线中和村站位于河西地区黄山路与雨润路的交叉路口下，车站为地下2层岛式结构，采用明挖顺作法施工，车站总长度169．6米，车站标准宽度约为19．2米，主体结构设有4个出入口及2个风亭。

　　4个出入口的具体位置为：1号出入口位于交叉路口以东明基医院一侧；2号出入口位于交叉路口以北拟建中的沙洲社区服务中心一侧；3号出入口位于交叉路口以西规划中的居住区一侧；4号出入口位于交叉路口以南在建的双和园居住小区一侧。4个出入口均匀排列在黄山路与雨润路的交叉路口4个方向。

　　据负责该标段施工的中铁三局项目部总工程师倪家祥介绍，中和村站于5月15日正式开始施工，目前主体结构维护桩（SMW）、降水井、监测点等都已经基本完工，并且已经在北端头开挖了长15米、深2．5米的隧道，现场正在架设钢支撑。

　　据了解，地铁中和村站今年10月底前盾构机提供下井，预计年底开始掘进，届时盾构机将从中和村站始发，掘进至元通站后再调头回到中和村站吊出地面，此段盾构施工预计要于明年3月下旬完成。按照工程进度，将至2008年4月2日完成全部施工，为铺轨工作创造条件。

----

南京地铁1号线南延导航
项目概况：
南京地铁一号线南延线由一期工程安德门站向南延伸至江宁区城东路。全长17.995km，其中地下线12.327km，占全长68.5%；高架线5.668km（含路堑和路堤段长度），占全长31.5%。
　　线路最小曲线半径为350m。线路最大坡度35‰，其坡长460m，位于庄排路出洞口。
线路自安德门站沿宁丹路南下，至纬九路路口左拐进入纬九路北侧规划20m绿带，沿绿带向东过机场高速路至玉兰路路口南拐，过绕城公路后进入规划南京火车南站，沿规划新城路由北向南通过南京南站南广场后左拐，沿宏运大道北规划路向东至宁溧路后南拐进入宁溧路并顺其南下，过秦淮河、胜太路和百家湖后，于晨光国际集团办公楼前左拐进入天元路北侧向东，过庄排路后线路由地下转入地上，以高架线形式于秦淮河大桥北侧跨越秦淮河进入天元路路中，沿天元路向东，过竹山路、天印大道后，于城东路西侧至本次工程的终点
　　全线设车站12座，地下车站8座，高架车站4座，最大站间距2284m，最小站间距903.690m，平均站间距1449m。安德门向南沿线依次设置宁丹路、共青团路、花神庙、南京南站、岔路口、河定桥、胜太路、百家湖、小龙湾、竹山路、天印大道、城东路站。
　　南京地铁一号线南延线建成之后将实现与一号线既有线路的"Y"字形贯通运营。控制中心与一号线同址，设在珠江路地铁指挥中心。车辆段在一号线既有的小行车辆段基础上进行扩容改造；在城东路站附近新建1个停车场。
站点介绍

目前12个车站中，除竹山路站、天印大道站、城东路站和小龙湾站设计为高架站外，其余均为地下站。其中，宁丹路站位于安德门大街圣·迪奥制衣厂前，共青团路站位于宁南大道与花神大道交界处，花神庙站位于宁南大道翠岛花城小区前，岔路口站位于宏运大道与双龙大道交叉口南侧，河定桥站位于双龙大道与秦淮路交叉口，胜太路站位于胜太路以南的双龙大街上，百家湖站位于双龙大街与天元路交叉口附近，小龙湾站位于沿河路与天元中路交叉口附近，竹山路站位于竹山大道与天元中路交叉口，天印大道站位于天元东路与天印大道交叉口，城东路站位于天元东路与城东路交叉口西边。

序号 车站 车站 出入口及 风道风 主体建筑　出入口及通　 风道风亭　 设备用房/　　　 总建筑
　　 名称 层数 通道数量 亭数量 面积m2　 道建筑面积m2 建筑面积m2 商业建筑面积m2 面积m2
1　 宁丹路
2　共青团路　2　　4　　　　6　　9690　　　　681　　　　681　　　　　　　　　　　11688
3　 花神庙 　2　　2　　　　8　　10016　　　 760　　　　217　　　　　　　　　　　10993
4　南京南站　2　 6/4　　　13　　25160　　　 2356　　　 2943　　　　4761　　　　 35220
5　 岔路口 　2　　3　　　　8　　8107　　　　1092　　　 868　　　　　　　　　　　10067
6　河定桥站
7　 胜太路 　2　　4　　　　6　　8340　　　　1279　　　 1170　　　　　　　　　　 10753
8　 百家湖 　2　　5　　　　4　　9174　　　　1414　　　 479　　　　　　　　　　　11067
9　 小龙湾 　2　　2　　　　　 　3972　　　 　　　　　　　　　　　　1414　　　　　5386
10　竹山路 　2　　2　　　　　 　3822　　　　790　　　　　　　　　　1430　　　　　6042
11 天印大道 　3　　2　　　　　 　3763　　　　525　　　　　　　　　　1261　　　　　5549
12　城东路 　4　　2　　　　　 　3840　　　　398　　　　　　　　　　6389　　　　 10636

站点图（
南京地铁一号线南延工程小行车辆段续建工程
项目详情

案卷编号： 城南20070010YD01
项目名称： 南京地铁一号线南延工程小行车辆段续建工程
项目地址： 雨花区小行
建设单位： 南京地下铁道有限责任公司
发证文号： 宁规城南 建筑[2007]0008号 申请时间： 2007年01月30日
申报阶段： 用地 办结时间： 2007年02月01日